Finanzstruktur Immobilienbewertung

Machbarkeitsstudie · Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV 2021

Version 2026.37.21 · Regelwerk-Stand ImmoWertV 2021 · Erstveröffentlichung 20. Juni 2026

Modellhaftes Rechen-, Dokumentations- und Darstellungswerkzeug für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken und Gebäuden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Jedes Objekt wird einmal erfasst und im passenden Verfahren bewertet — Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwert- oder Bodenwertverfahren —, mit vollständigem Rechenweg und Normverweis; mehrere Verfahren lassen sich gewichtet zum Verkehrswert (Marktwert nach § 194 Baugesetzbuch) zusammenführen. Ergänzt um besondere Merkmale, Rechte und Lasten, Erbbaurecht, Abgleich mit dem Buchwert, mehrere Mandanten, eine Bestandsanalyse und einen druckfertigen Bericht im Gutachterstil. Die Software steht kostenlos zur Verfügung; sie lässt sich als ZIP-Paket herunterladen und vollständig lokal im Browser nutzen — ohne Installation und ohne Datenübertragung.

Einblick in die Oberfläche

Methodische Grundlage

Die Wertermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung in der Fassung von 2021 (ImmoWertV 2021), die die früheren Wertermittlungsrichtlinien — insbesondere die Sachwertrichtlinie und die Ertragswertrichtlinie — in einer einheitlichen Verordnung zusammenführt. Ziel der Bewertung ist der Verkehrswert (Marktwert) im Sinne des § 194 Baugesetzbuch: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre.

Das Werkzeug bildet die Verfahren der ImmoWertV ab: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und für unbebaute Grundstücke das Bodenwertverfahren. Je Objekt wird das wertbestimmende Verfahren gewählt; in der Detailstufe Experte lassen sich mehrere Verfahren mit begründeter Gewichtung zum Verkehrswert zusammenführen, und eine Wertübersicht stellt alle vorliegenden Verfahrensergebnisse zum Quercheck nebeneinander. Die Marktanpassung erfolgt verfahrensspezifisch — über Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren und über den Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren —, vorrangig aus Daten des zuständigen Gutachterausschusses, hilfsweise aus einer dokumentierten Eigenableitung.

Der Bodenwert wird regelmäßig im Vergleichswertverfahren auf Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt (§ 40 ImmoWertV); Umrechnungskoeffizienten und die getrennte Erfassung von Teilflächen mit unterschiedlichem Entwicklungszustand werden unterstützt. Die Restnutzungsdauer als zentrale Eingangsgröße des Ertrags- und Sachwertverfahrens wird bei modernisierten Gebäuden als modifizierte Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV aus Modernisierungspunkten abgeleitet.

Die Wertermittlungsverfahren

Welches Verfahren wertbestimmend ist, hängt von Objektart, Datenlage und Bewertungsanlass ab. Das Werkzeug rechnet je Objekt das gewählte Verfahren; liegen für ein Objekt mehrere Verfahrensergebnisse vor, stellt die Wertübersicht sie zum Quercheck nebeneinander.

Vergleichswertverfahren (§§ 24 ff. ImmoWertV)

Ableitung des Werts aus Vergleichspreisen hinreichend ähnlicher Grundstücke — entweder durch direkte Eingabe eines abgeleiteten Vergleichswerts oder durch Erfassung einzelner Vergleichsfälle mit Anpassung, Gewichtung und Ausschluss von Ausreißern. Vorrangiges Verfahren für unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen und marktgängige Standardobjekte mit ausreichender Vergleichsdatenlage.

Ertragswertverfahren (§§ 27 ff. ImmoWertV)

Ermittlung des Werts ertragsorientiert genutzter Objekte aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag. Vom Jahresrohertrag — direkt oder aus Mieteinheiten — werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, pauschal oder im Detailansatz nach Anlage 3 ImmoWertV einschließlich Mietausfallwagnis; die Bodenwertverzinsung trennt den Gebäudereinertrag ab, der über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Abgebildet ist das allgemeine Ertragswertverfahren mit gleichbleibendem Reinertrag. Vorrangiges Verfahren für Renditeobjekte (Mietwohn- und Geschäftshäuser, gewerbliche Vermietung).

Sachwertverfahren (§§ 35 ff. ImmoWertV)

Ermittlung des Werts aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen zuzüglich Bodenwert. Die Gebäudeherstellungskosten beruhen auf den Normalherstellungskosten (NHK 2010) — als Vorschlag je Gebäudeart und Standardstufe oder über einen bauteilgewichteten Assistenten —, fortgeschrieben über den Baupreisindex und gemindert um die Alterswertminderung; Außenanlagen und Nebengebäude werden gesondert erfasst; die Marktanpassung erfolgt über den Sachwertfaktor. Vorrangiges Verfahren für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und für Objekte ohne belastbare Vergleichs- oder Ertragsdaten.

Bodenwertverfahren (§ 40 ImmoWertV)

Für unbebaute Grundstücke ergibt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert: Fläche mal Bodenrichtwert, angepasst über Umrechnungskoeffizient, Zu- und Abschläge und eine benannte Anpassungskette; Teilflächen erhalten einen eigenen Bodenrichtwert, bei Wohnungseigentum wird der Wert über den Miteigentumsanteil heruntergebrochen.

Ergänzende Wertbegriffe und Bausteine

Über den Verkehrswert hinaus bildet das Werkzeug weitere, im praktischen Bewertungsalltag benötigte Wertbegriffe und Sachverhalte ab.

Arbeitsbereiche im Überblick

Die Oberfläche gliedert sich in fünf Hauptbereiche, die vom ersten Objekt bis zum fertigen Gutachten führen.

Bedienmodus und Detailtiefe

Zwei Einstellungen bestimmen, wie viel das Programm erklärt und wie viele Eingaben es zeigt. Keine von beiden verändert die Berechnung.

• Geführt. Für Einstieg, Schulung und Nachwuchs: ein Erklärfeld je Verfahren mit Gesetz, Verwaltungsauffassung und Praxisempfehlung sowie eine Fortschrittsanzeige über die acht Module. Die Detailtiefe steht fest auf Standard.
• Praktiker. Für geübte Bewerter: ohne erklärende Einschübe, mit frei wählbarer Detailtiefe.

Die Detailtiefe hat drei Stufen. Einsteiger zeigt nur die Kernfelder je Verfahren. Standard ergänzt unter anderem Umrechnungskoeffizient, Teilflächen, Mieteinheiten, Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3, Baupreisindex und Markt-Plausibilisierung. Experte schaltet Anpassungskette, Herleitung des Liegenschaftszinssatzes, NHK-Assistent, Nebengebäude, besondere Merkmale, Rechte und Lasten, gewichtete Ableitung und Abschlagsindikation frei. Enthält ein Objekt Eingaben einer höheren Stufe, zeigt die Objektmaske es in dieser Stufe — was in den Wert eingeht, bleibt sichtbar. Der Wizard stellt sieben Fragen zu Bestand, Anlass, Nutzung, Marktdaten, Detailtiefe, Stichtag und Bericht und belegt danach Projekt und Verfahrensvorschlag vor.

Was die Software leistet

Zielgruppe und Vorkenntnisse

Das Werkzeug wendet sich an fachlich vorgebildete Anwender — Sachverständige für Immobilienbewertung, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer mit Bewertungsbezug, Mitarbeiter in Kreditinstituten und in der Immobilienverwaltung, Eigentümer mit größerem Bestand sowie Unternehmen, die Grundstücke im Anlagevermögen halten. Grundkenntnisse der Systematik der ImmoWertV sind hilfreich; im Bedienmodus Geführt erklärt das Programm zu jedem Verfahren Gesetz, Verwaltungsauffassung und Praxisempfehlung. Das Werkzeug erleichtert die rechnerische Durchführung einer Bewertung, ersetzt aber nicht das methodische Verständnis und die Sachverhaltswürdigung im Einzelfall.

Normgenau umgesetzt sind Verfahrenslogik und finanzmathematische Faktoren — Vervielfältiger, Barwertfaktor, Alterswertminderung und Marktanpassung. Die hinterlegten Tabellenwerte für Gesamtnutzungsdauer, Normalherstellungskosten und Bewirtschaftungskosten sind Orientierungswerte, als zu prüfen gekennzeichnet und überschreibbar. Die wertbestimmenden Marktdaten — Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Regionalfaktoren, Baupreisindex — trägt der Anwender aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses ein; spätere Veröffentlichungen oder Rechtsänderungen sind nicht automatisch enthalten. Steuerliche Werte wie Bedarfswert, Grundbesitzwert oder Grundsteuerwert berechnet das Programm nicht.

×