Finanzstruktur Immobilienbewertung

Machbarkeitsstudie · Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV 2021

Version 2026.34.3 · Regelwerk-Stand ImmoWertV 2021 · Erstveröffentlichung 20. Juni 2026

Modellhaftes Rechen-, Dokumentations- und Darstellungswerkzeug für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken und Gebäuden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) und den darin integrierten Sachwert- und Ertragswertrichtlinien. Die drei normierten Verfahren — Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren — laufen parallel und werden zu einem gewichteten Verkehrswert (Marktwert nach § 194 Baugesetzbuch) zusammengeführt. Ergänzt um Beleihungswert, bilanzielle Bewertung, Erbbaurecht, Portfolio-Auswertungen und ein druckfertiges Verkehrswertgutachten in acht Kapiteln.

Einblick in die Oberfläche

Methodische Grundlage

Die Wertermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung in der Fassung von 2021 (ImmoWertV 2021), die die früheren Wertermittlungsrichtlinien — insbesondere die Sachwertrichtlinie und die Ertragswertrichtlinie — in einer einheitlichen Verordnung zusammenführt. Ziel der Bewertung ist der Verkehrswert (Marktwert) im Sinne des § 194 Baugesetzbuch: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre.

Das Werkzeug bildet die drei normierten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV ab und führt sie parallel: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Aus den Ergebnissen wird der Verkehrswert in einer nachvollziehbaren, vom Anwender gewichteten Ableitung gebildet. Die Marktanpassung erfolgt verfahrensspezifisch — über Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren und über den Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren —, vorrangig aus Daten des zuständigen Gutachterausschusses, hilfsweise aus einer dokumentierten Eigenableitung.

Der Bodenwert wird regelmäßig im Vergleichswertverfahren auf Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt (§ 40 ImmoWertV); Umrechnungskoeffizienten und die getrennte Erfassung von Teilflächen mit unterschiedlichem Entwicklungszustand werden unterstützt. Die Restnutzungsdauer als zentrale Eingangsgröße des Ertrags- und Sachwertverfahrens kann über ein Modernisierungsgrad-Punkteverfahren plausibilisiert und gegenüber der reinen Alterswertminderung angepasst werden.

Die drei Wertermittlungsverfahren

Welches Verfahren maßgeblich ist und welche als Plausibilisierung dienen, hängt von Objektart, Datenlage und Bewertungsanlass ab. Das Werkzeug rechnet die aktivierten Verfahren parallel und stellt sie der gewichteten Verkehrswertableitung gegenüber.

Vergleichswertverfahren (§§ 24 ff. ImmoWertV)

Ableitung des Werts aus Vergleichspreisen hinreichend ähnlicher Grundstücke — entweder durch direkte Eingabe eines abgeleiteten Vergleichswerts oder durch Erfassung und Bereinigung einzelner Vergleichspreise. Vorrangiges Verfahren für unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen und marktgängige Standardobjekte mit ausreichender Vergleichsdatenlage.

Ertragswertverfahren (§§ 27 ff. ImmoWertV)

Ermittlung des Werts ertragsorientiert genutzter Objekte aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag. Vom Jahresrohertrag werden Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis abgezogen; die Bodenwertverzinsung trennt den Gebäudereinertrag ab, der über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Vorrangiges Verfahren für Renditeobjekte (Mietwohn- und Geschäftshäuser, gewerbliche Vermietung).

Sachwertverfahren (§§ 35 ff. ImmoWertV)

Ermittlung des Werts aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen zuzüglich Bodenwert. Die Gebäudeherstellungskosten beruhen auf den Normalherstellungskosten (NHK 2010), angepasst über Baupreisindex, Alterswertminderung und Modernisierungsgrad; die Marktanpassung erfolgt über den Sachwertfaktor. Vorrangiges Verfahren für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und für Objekte ohne belastbare Vergleichs- oder Ertragsdaten.

Ergänzende Wertbegriffe und Bausteine

Über den Verkehrswert hinaus bildet das Werkzeug weitere, im praktischen Bewertungsalltag benötigte Wertbegriffe und Sachverhalte ab.

Arbeitsbereiche im Überblick

Die Oberfläche gliedert sich in fünf Hauptbereiche, die vom ersten Objekt bis zum fertigen Gutachten führen.

Drei Komplexitätsstufen

Die Eingabemaske lässt sich in drei Stufen umschalten — von einer reduzierten Einsteiger-Ansicht bis zur vollständigen Experten-Maske. Der Bewertungs-Assistent schlägt auf Grundlage von sieben Eingangsfragen (Anlass, Nutzungsart, Bestandsgröße, Datenlage, Detailtiefe, Stichtag, Bericht) eine passende Stufe und Vor-Konfiguration vor.

• Einfach. Reduzierte Maske für eine überschlägige Wertindikation mit dem jeweils vorrangigen Verfahren. Geeignet für einen ersten Aufbau oder eine schnelle Einschätzung.
• Standard. Die üblichen Verfahren, Marktanpassungen und Plausibilisierungen sind aktiv. Geeignet für die typische Verkehrswertermittlung eines Einzelobjekts.
• Experte. Voller Funktionsumfang einschließlich Erbbaurecht, Liquidationswert, Beleihungswert, bilanzieller Bewertung, Sensitivitätsanalysen und Portfolio-Auswertungen.

Was die Software leistet

Zielgruppe und Vorkenntnisse

Das Werkzeug wendet sich an fachlich vorgebildete Anwender — Sachverständige für Immobilienbewertung, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer mit Bewertungsbezug, Mitarbeiter in Kreditinstituten und in der Immobilienverwaltung sowie Eigentümer mit größerem Bestand. Eine Vorkenntnis der Systematik der ImmoWertV wird vorausgesetzt; das Werkzeug erleichtert die rechnerische Durchführung einer Bewertung, ersetzt aber nicht das methodische Verständnis und die Sachverhaltswürdigung im Einzelfall.

Die abgebildeten Parameter — Normalherstellungskosten, Baupreisindex, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Bodenrichtwerte — entsprechen dem Stand, der in der jeweiligen Ausgabe ausgewiesen oder vom Anwender erfasst ist. Spätere Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse, geänderte Richtwerte oder Rechtsänderungen sind nicht automatisch enthalten und sind bei Bedarf manuell nachzuführen.

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