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  FINANZSTRUKTUR WOHNWEICHE
  Version 2026.2.1
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BESCHREIBUNG
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Finanzstruktur Wohnweiche ist ein lokal im Browser laufendes Werkzeug zur
Entscheidung zwischen den Wegen "Kaufen einer selbstgenutzten Immobilie mit
Finanzierung" und "Mieten einer Vergleichswohnung bei konsequenter Anlage der
Differenz am Kapitalmarkt". Es übersetzt die typischen Eingaben einer Finan-
zierungsentscheidung — Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Tilgung, Vergleichs-
miete, Marktlage, Kapitalmarktrendite — in einen sauber durchgerechneten
Vermögensvergleich über den persönlichen Betrachtungshorizont.

Verglichen werden zwei Wege:

  - Kaufen mit Finanzierung: Erwerb der selbstgenutzten Immobilie mit
    eingebrachtem Eigenkapital und Darlehensaufnahme. Während der Tilgung
    fließen Annuität, Instandhaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten ab;
    nach Volltilgung beginnt der Vermögensaufbau über ein Käuferdepot.

  - Mieten und Investieren: Anmietung der Vergleichswohnung und Anlage des
    nicht in den Kauf gebundenen Eigenkapitals sowie der monatlichen
    Cashflow-Differenz in ein Wertpapierdepot.

Das Werkzeug rechnet beide Wege monatsweise über den persönlichen Horizont
durch und stellt das Nettovermögen am Horizont gegenüber — sowohl nominal als
auch real (inflationsbereinigt). Das zentrale Modellprinzip ist die
Cashflow-Parität: In jedem Monat tragen Käufer und Mieter denselben Geld-
betrag — den höheren der beiden Ausgaben; wessen Ausgabe darunter liegt, dem
fließt die Differenz als Sparrate in das eigene Depot. So wird sichergestellt,
dass beide Wege denselben monatlichen Aufwand haben und der Vermögensvergleich
fair bleibt.

Im Modell laufen nur jene Positionen in den Cashflow, die zwischen den Wegen
abweichen (Differenz-Modell): Beim Käufer sind das Annuität, Instandhaltung
und nicht umlagefähige Nebenkosten; beim Mieter die Kaltmiete und gege-
benenfalls die Umzugskosten bei einem Zwangsumzug. Die warmen Nebenkosten
(Heizung, Wasser, Strom, Grundsteuer-Umlage) fallen bei beiden Wegen
gleichermaßen an und kürzen sich rechnerisch heraus; sie werden in den
Tabellen informatorisch ausgewiesen, fließen aber nicht in den Vergleich
ein. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung umlage-
fähig und damit ebenfalls ein Wash zwischen den Wegen.

Kern der Auswertung ist das Diagramm "Vermögensverlauf": Die kumulierte
Entwicklung des Nettovermögens beider Wege über die Zeit, optional in
nominaler oder realer (inflationsbereinigter) Darstellung. Ergänzend zeigt
ein zweites Diagramm das "Liquidationsergebnis bei Veräußerung" — also
das, was nach Verkauf der Immobilie und Auflösung aller Depots noch in
der Tasche bleibt, einschließlich Verkaufskosten, Vorfälligkeitsentschädi-
gung nach § 502 Bürgerliches Gesetzbuch (gedeckelt auf zehn Jahre nach
§ 489 BGB), Spekulationssteuer bei Fremdnutzung nach § 23 Absatz 1 Nummer 1
Einkommensteuergesetz sowie der latenten Abgeltungsteuer auf das Depot.

Darüber hinaus bietet das Werkzeug mehrere ergänzende Bausteine:

  - Total-Liquidations-Tabellen für beide Wege: aufgeschlüsselte Berechnung
    des Liquidationswerts pro Jahr — beim Käufer mit Aufschlüsselung der
    Verkaufskosten, Vorfälligkeit, Restschuld und Käuferdepot netto; beim
    Mieter mit Aufschlüsselung der Steuerberechnung (Veräußerungsgewinn
    nach § 20 Absatz 4 Satz 1 Einkommensteuergesetz unter Berücksichtigung
    der Depot-Verkaufskosten, Teilfreistellung nach § 20 Investmentsteuer-
    gesetz, Abgeltungsteuer nach § 32d Einkommensteuergesetz).

  - Eigenbedarfsrisiko (für den Mieter): Wahrscheinlichkeit eines Zwangs-
    umzugs nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch je nach
    Marktlage (A-, B- oder C-Lage), Mietsprung bei Neuanmietung und
    Umzugskosten. Die Auswertung erfolgt deterministisch über den
    Erwartungswert für reproduzierbare Ergebnisse, ergänzt um die
    Binomial-Verteilung der Anzahl der Zwangsumzüge.

  - Pflegerisiko: Bei Aktivierung wird das Risiko eines dauerhaften
    Heimaufenthalts mit den entsprechenden Kosten modelliert. Die
    Auswertung zeigt für beide Wege das Netto-Pflegerisiko (Pflegekosten
    abzüglich eingesparter Wohnkosten). Die Eigentümer-Ersparnisquote
    bei Heimaufenthalt ist als Modellparameter konfigurierbar
    (Default 60 Prozent der laufenden Eigentümerkosten — der leerstehende
    Bau trägt Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Frostschutz und Hausver-
    waltung weiter). Im Worst-Case-Pflegeszenario wird die Verwertungs-
    pflicht der selbstgenutzten Immobilie nach § 90 Sozialgesetzbuch XII
    berechnet.

  - Verzögerter Kauf: Auswertung des dritten Wegs "Erst mieten und sparen,
    dann später kaufen". Das in Phase 1 angesparte Depot wird zur Eigen-
    kapital-Finanzierung des späteren Kaufs aufgelöst — die fällige latente
    Abgeltungsteuer und die Depot-Verkaufskosten werden dabei nach
    § 20 Absatz 4 Satz 1 Einkommensteuergesetz korrekt vom Veräußerungs-
    gewinn abgezogen.

  - Wohn-Riester: Modellierung der Förderung nach § 92a Einkommensteuer-
    gesetz mit Wohnförderkonto, nachgelagerter Besteuerung bei Renteneintritt
    (Wahl zwischen einmaliger Besteuerung mit 30-Prozent-Rabatt oder
    ratierlicher Besteuerung bis zum vollendeten 85. Lebensjahr).

  - Instandhaltungs-Rücklage und Modernisierungs-Schock (ab v2026.2.0):
    Die kalkulatorische Instandhaltung wird nicht jeden Monat als
    Aufwand verbucht, sondern als verzinste Rücklage geführt
    (Tagesgeld-Niveau, Default 2,5 Prozent pro Jahr). Damit kein
    methodischer Widerspruch zur Wertsteigerungs-Annahme entsteht,
    werden alle acht Jahre 80 Prozent der dann angesparten Rücklage
    aufgezehrt — modelliert die realen Erhaltungs-Großmaßnahmen
    (Heizung, Dach, Bäder, Fenster, Fassade in rotierender Reihen-
    folge). Über einen Horizont von vierzig Jahren entstehen so
    typischerweise fünf Sanierungs-Zyklen mit kumulierten Aufwendungen
    von rund 0,9 bis 1,1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr —
    passend zur kalkulatorischen Annahme. Zusätzlich lässt sich ein
    einmaliger Modernisierungs-Schock (Komplettsanierung beim
    Bestandskauf, neues Dach, Heizungstausch) zu einem vom Anwender
    definierten Zeitpunkt aktivieren; er wird inflations-aufgezinst
    angesetzt und vorrangig aus der Rücklage gedeckt.

  - Sensitivitäts-Matrix: Eine Matrix-Darstellung der Endvermögens-
    Differenz in Abhängigkeit von Wertsteigerung Immobilie und
    Kapitalmarktrendite — macht sichtbar, wie das Ergebnis auf die
    zwei wichtigsten Annahmen reagiert. Die Toleranzbreite für die
    Klassifizierung "nahezu offen" ist konfigurierbar.

  - Monte-Carlo-Simulation: Stochastische Auswertung mit zufällig
    gezogenen Renditen und Wertsteigerungen über fünfhundert bis
    zehntausend Simulationsläufe. Ausweis der Bandbreite des
    Endvermögens (Median, P5-P95) je Weg sowie der Wahrscheinlichkeit,
    dass Kaufen vorne liegt. Die Simulation läuft in Batches im
    Hauptthread mit adaptiver Frame-Budget-Steuerung; sie ist gegen
    parallele Mehrfach-Starts und Eingabe-Änderungen während der
    Laufzeit abgesichert (Generation-Token, Deep-Snapshot der
    Eingaben).

  - Wohnen im Ruhestand: Ausweis der kalkulatorischen Wohnkostenersparnis
    des Eigentümers gegenüber dem Mieter in der Rentenphase, dargestellt
    in heutiger Kaufkraft.

Das Werkzeug richtet sich sowohl an Personen, die ihre Kauf- oder
Mietentscheidung zum ersten Mal abwägen, als auch an fachlich vorgebildete
Anwender, die alle Modellannahmen selbst steuern wollen. Für beide Gruppen
steht je eine eigene Bedienoberfläche bereit (siehe nächster Abschnitt). Die
Auswertung verzichtet bewusst auf normative Empfehlungen; sie zeigt
Nettovermögen und Liquidationswerte für beide Wege, ordnet die Ergebnisse
im Verhältnis zur Renditeannahme ein und beschreibt das Modellergebnis im
Klartext.


GELTUNGSBEREICH
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Das Werkzeug bildet einen klar umrissenen Ausschnitt der Kauf-oder-Miet-
Entscheidung ab. Sachverhalte außerhalb dieses Rahmens sind nicht abgedeckt
und führen zu unzutreffenden Ergebnissen. Abgedeckt sind selbstgenutzte
Wohnimmobilien (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus), klassische Annuitäten-
darlehen mit fester Zinsbindung, lineare Modellierung der laufenden Kosten
und eine Veräußerungssicht für den Spezialfall Fremdnutzung mit Spekulations-
steuer nach § 23 Einkommensteuergesetz.

Nicht abgedeckt sind insbesondere vermietete Renditeimmobilien, Bau-
trägerverträge mit Auszahlungsplänen vor Fertigstellung, gewerbliche oder
gemischtgenutzte Immobilien, denkmalgeschützte Sanierungsobjekte mit
besonderen Steuervorteilen (Absetzung für Abnutzung nach § 7i Einkommen-
steuergesetz, Erhaltungsaufwendungen nach § 11a EStG), Zwangsversteigerungs-
konstellationen, Auslandsimmobilien sowie alle individuellen Konstellationen
mit erheblichen Sondereffekten (Erbschaft, Schenkung, Vorerbe). Mehrfache
Lebenszyklus-Wechsel (Verkauf und Neukauf einer anderen Immobilie nach
zehn bis zwanzig Jahren) sind nicht systematisch abgebildet — das Modell
hält ein Objekt über den gesamten Horizont; in der Realität typische
Wechsel-Transaktionskosten (Maklerprovision, Notar, Grunderwerbsteuer)
sind nur über die einzelne End-Veräußerung erfasst.


DIE ZWEI BEDIENMODI
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Das Werkzeug bietet zwei Ansichten, zwischen denen sich jederzeit umschalten
lässt — der Schalter befindet sich oben rechts im Kopf des Werkzeugs.

  - Einsteiger-Modus: eine schlanke Oberfläche mit den Pflichtangaben.
    Über vier vordefinierte Wohnsituationsprofile (Junge Singles, Familie,
    Mittlere Lebensphase, Vorrente) werden die typischen Eckwerte gesetzt;
    der Anwender ergänzt nur wenige Angaben. Die übrigen Annahmen werden
    mit dokumentierten Standardwerten belegt und im Ergebnis offen
    ausgewiesen. Das Vermögensverlauf-Diagramm und eine knappe Einordnung
    in Klartext stehen im Mittelpunkt.

  - Experten-Modus: die vollständige Oberfläche. Zusätzlich verfügbar sind
    die ausführlichen Eingabekarten zu Finanzierung, Eigentümerkosten,
    Mietverhältnis, Kapitalmarktannahmen und Veräußerungsperspektive,
    die Tabs "Zahlungsströme", "Sensitivität", "Monte-Carlo", "Wohnen im
    Ruhestand", "Druckreport" und "Administration" sowie die ausführliche
    Methodik- und Geltungsbereichsdarstellung im Einstieg.

Beide Modi nutzen dieselbe Rechen-Engine und dieselben Arbeitsbereiche für
Eingabe und Auswertung. Eingaben, die in einem Modus gemacht werden, stehen
nach dem Umschalten unverändert im anderen Modus zur Verfügung.

Beim erstmaligen Öffnen erscheint ein kurzer Auswahldialog, über den der
gewünschte Einstiegsmodus gewählt wird. Der Dialog weist darauf hin, dass ein
späterer Wechsel jederzeit möglich ist, und erscheint nur einmal. Wird der
aktuelle Stand über "Als HTML sichern" abgelegt, merkt sich diese Datei den
zuletzt gewählten Modus; beim erneuten Öffnen erscheint der Dialog dann nicht
noch einmal.


SYSTEMANFORDERUNGEN
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  - Aktueller Webbrowser auf Chromium-, Firefox- oder Safari-Basis ab 2023
  - WebView auf iOS und Android wird unterstützt
  - Internet Explorer wird nicht unterstützt
  - Alle Diagramme werden vom Werkzeug selbst als Inline-SVG erzeugt;
    externe Diagrammbibliotheken werden nicht benötigt. Logo, Schriften
    (DM Sans in vier Schnitten, JetBrains Mono) und sämtliche Skripte
    sind vollständig in die HTML-Datei eingebettet. Das Werkzeug benötigt
    zu keinem Zeitpunkt eine Internetverbindung und baut auch beim Start
    keine Verbindung zu Dritten auf.
  - Keine Installation, keine Backend-Verbindung, keine Datenübertragung
  - Keine Cookies, kein Local Storage


ERSTE SCHRITTE
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  1. Die Datei Finanzstruktur_Wohnweiche_2026_2_1.html mit einem Doppelklick
     im Webbrowser öffnen. Optional kann die Datei an einen festen Speicher-
     ort kopiert und eine Verknüpfung auf dem Schreibtisch abgelegt werden.
     Beim ersten Öffnen erscheint der Auswahldialog für den Einstiegsmodus
     (siehe Abschnitt "Die zwei Bedienmodi").

  2. Der Tab Einstieg führt in die Fragestellung ein: Er stellt die zwei
     Wege nebeneinander, erläutert das Cashflow-Paritäts-Modell und nennt
     den Rechtsstand der hinterlegten Rechengrößen. Im Experten-Modus
     erscheinen zusätzlich die Karten "Modellannahmen im Überblick",
     "Methodische Hinweise — Vereinfachungen mit Wirkung auf das Ergebnis"
     und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung.

  3. Im Tab Eingabe werden die Pflichtangaben erfasst: Geburtsjahr,
     Betrachtungshorizont, Bundesland, Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins,
     Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Kaltmiete der Vergleichswohnung sowie
     die Marktlage. Im Experten-Modus stehen zusätzlich Eingaben zur
     Verfügung — unter anderem zu Grundstücksanteil, Sondertilgung,
     Anschlusszins, Instandhaltung, Grundsteuer, nicht umlagefähigen
     Nebenkosten, Verkaufskosten, Depot-Verkaufskosten, warmen
     Nebenkosten des Mieters, Mietsteigerung, Umzugskosten, Inflation,
     Kapitalmarktrendite, Depotkosten, Wertsteigerung der Immobilie,
     Abgeltungsteuer, Teilfreistellung sowie Modernisierungs-Schock
     (Betrag und Jahr) und Verzinsung der Instandhaltungs-Rücklage.
     Die Eingaben zur Pflege (Pflegealter, Pflegedauer, Pflegekosten,
     Eigentümer-Ersparnisquote bei Heimaufenthalt) und zu Wohn-Riester
     (Eigenbeitrag, Zulagen, Steuervariante) sind optional zuschaltbar.
     Bei Verlassen eines Eingabefeldes mit leerem oder ungültigem Wert
     springt das Feld visuell auf den hinterlegten Modell-Default zurück,
     damit Anzeige und interner Rechenstand konsistent bleiben.

  4. Der Tab Vermögensentwicklung zeigt das Kernergebnis. Eine
     Doppellinie stellt das Nettovermögen beider Wege über den gesamten
     Horizont gegenüber. Eine Umschaltung zwischen nominaler und realer
     (inflationsbereinigter) Darstellung ist möglich. Ein zweites Diagramm
     zeigt das Liquidationsergebnis bei Veräußerung — also was nach Verkauf
     der Immobilie und Auflösung aller Depots verbleibt, einschließlich
     aller Transaktionskosten und Steuern. Drei Linien differenzieren
     dabei Eigennutzung (steuerfrei nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3
     Einkommensteuergesetz), Fremdnutzung mit Spekulationssteuer und das
     Mieten-Pendant (Depotauflösung). Eine KPI-Kachel weist den
     Schnittpunkt aus — das Jahr, in dem ein Weg den anderen überholt,
     in beide Richtungen ausgewertet.

  5. Im Tab Zahlungsströme (nur Experten-Modus) wird die jährliche Mechanik
     beider Wege als Tabelle dargestellt. Vier Ansichten sind über
     Umschalter erreichbar: Jahresgang Kaufen (Annuität, Zins, Tilgung,
     Instandhaltung, Nebenkosten, Sparrate ins Käuferdepot, Restschuld,
     Immobilienwert, Käuferdepot, Nettovermögen), Jahresgang Mieten und
     Investieren (Kaltmiete, warme Nebenkosten als Information, Sparrate
     ins Depot, Umzugskosten, Depotwert, latente Steuer, Nettovermögen),
     Total-Liquidation Kaufen (Verkehrswert, Verkaufskosten, Vorfälligkeit,
     Restschuld, Käuferdepot netto, Liquidationswerte Eigen- und Fremd-
     nutzung) und Total-Liquidation Mieten (Depotwert brutto, eingelegte
     Beiträge, Veräußerungsgewinn unter Berücksichtigung der Depot-
     Verkaufskosten, latente Steuer, Liquidationswert). Auf schmalen
     Bildschirmen ist die erste Spalte (Jahr) sticky positioniert; ein
     Schatten-Indikator zeigt an, dass rechts weitere Spalten folgen.

  6. Im Tab Sensitivität (nur Experten-Modus) wird die Endvermögens-
     Differenz als Matrix in Abhängigkeit von Wertsteigerung Immobilie
     (Spalten) und Kapitalmarktrendite (Zeilen) ausgewiesen. Die Matrix
     zeigt, in welchen Annahmen-Konstellationen Kaufen oder Mieten und
     Investieren vorne liegt. Diese Auswertung ist methodisch zentral:
     Das Ergebnis kippt schon bei kleinen Änderungen der beiden Renditen.
     Die Toleranzbreite für die Klassifizierung "nahezu offen" lässt
     sich vom Anwender einstellen. Da die Berechnung 63 Einzelläufe
     erfordert, erscheint während des Renderns ein Lade-Indikator.

  7. Im Tab Monte-Carlo (nur Experten-Modus) wird die Rechnung mit
     zufällig gezogenen Werten für Bruttorendite Depot und Wertsteigerung
     Immobilie wiederholt — zwischen 500 und 10.000 Läufen. Ausweis
     der Endvermögens-Bandbreiten je Weg (Median, P5-P95), der
     Wahrscheinlichkeit, dass Kaufen vorne liegt, sowie eines Histogramms
     der Differenz Kaufen minus Mieten. Die Standardabweichungen sind
     frei einstellbar; Realisationen jenseits ±2,5 Standardabweichungen
     werden verworfen, um unrealistische Compounding-Extreme zu
     vermeiden. Die Simulation läuft asynchron im Hauptthread mit
     adaptiver Frame-Budget-Steuerung; ein Generation-Token sorgt
     dafür, dass parallele Mehrfach-Starts sauber abgebrochen werden
     und ein Deep-Snapshot der Eingaben jeden Lauf gegen Eingabe-
     Änderungen während der Laufzeit absichert.

  8. Im Tab Wohnen im Ruhestand (nur Experten-Modus) wird die kalkulatorische
     Wohnkostenersparnis des Eigentümers gegenüber dem Mieter in der
     Rentenphase ausgewiesen — in heutiger Kaufkraft. Dies ist die Brücke
     zum Schwestertool "Finanzstruktur Altersvorsorge", in dem der Effekt
     auf die Rentenlücke übernommen werden kann.

  9. Im Tab Druckreport (nur Experten-Modus) wird ein mehrseitiger Bericht
     erzeugt. Er umfasst ein Deckblatt mit Logo, Titel sowie Stand- und
     Rechtsstandangaben, die Ausgangslage, die Übersicht beider Wege, das
     Vermögensverlauf-Diagramm, die Liquidationsgrafik, die Tabellen der
     Zahlungsströme sowie — bei entsprechender Eingabe — die Auswertungen
     zu Pflegerisiko und Wohn-Riester. Über die Schaltfläche "Drucken" oben
     rechts wird der gerade geöffnete Tab gedruckt. Das Druck-Layout ist
     auf umbruchsichere Seitenwechsel optimiert: KPI-Karten, Tabellen-
     Wrapper und Sensitivitätsmatrix werden nicht durchbrochen,
     Tabellen-Spaltenüberschriften wiederholen sich auf Folgeseiten.

  10. Im Tab Administration (nur Experten-Modus) sind die Rechenparameter
      getrennt ausgewiesen: die verwendeten Standardwerte (Bandbreiten und
      Quellen), die Quellenlage zur Marktlage (Mietsprung, Eigenbedarfs-
      wahrscheinlichkeit, Modellgrenzen) und ein umfassendes Quellen-
      verzeichnis mit Rechtsgrundlagen (Steuerrecht, Zivilrecht, Sozial-
      und Wohnungsrecht), Wirtschaftsdaten und Marktstatistiken sowie
      methodischer Literatur. Ein Selbsttest rechnet sechzehn Beispiel-
      fälle durch und vergleicht das Ergebnis mit hinterlegten Erwartungs-
      korridoren — die Hauptszenarien für das Endvermögen, die Tiefen-
      prüfungen für Pflegerisiko, Verwertungspflicht nach § 90 Sozial-
      gesetzbuch XII, Eigenbedarfs-Binomial-Auswertung und verzögerten
      Kauf mit Pflegephase sowie die Spezialtests zu Vorabpauschale,
      Vorfälligkeitsentschädigung mit Bearbeitungspauschale,
      Grunderwerbsteuer-Inventarbereinigung, Instandhaltungs-Rücklage
      und Modernisierungs-Schock. Er hängt nicht von den Eingaben ab
      und wird nur auf Knopfdruck ausgeführt. Er ersetzt keine
      fachliche Durchsicht.

  11. Der Tab Rechtliches enthält das Impressum nach § 5 Digitale-Dienste-
      Gesetz, den Beratungsausschluss, die Urheberrechts- und Nutzungs-
      bedingungen sowie die Datenschutzhinweise. Dort ist auch die
      Versionsangabe ausgewiesen.

  12. Für die Sicherung der Eingaben bestehen zwei Wege. Über die
      Schaltfläche "Daten sichern" werden alle Eingaben in eine kompakte
      JSON-Datei geschrieben und über "Daten laden" wieder eingelesen.
      Über "Als HTML sichern" wird der aktuelle Stand als vollständige,
      eigenständige HTML-Datei abgelegt; diese Datei lässt sich später
      direkt öffnen und enthält alle Eingaben bereits ausgefüllt sowie
      den zuletzt gewählten Bedienmodus. Da das Werkzeug ohne Cookies
      und ohne Local Storage arbeitet, sind dies die beiden Persistenz-
      wege. Eine Schaltfläche zum manuellen Neuberechnen gibt es nicht
      — jede Änderung an einem Eingabefeld wird sofort in alle Tabs
      übernommen.


HINWEIS ZUR BEDIENUNG
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Neben vielen Eingabefeldern befindet sich ein kleines Informationszeichen.
Fährt man mit der Maus darüber, erscheint eine kurze Erklärung des Feldes.
Auf schmalen Bildschirmen wird der Tooltip zentriert ausgerichtet und auf
90 Prozent der Bildschirmbreite begrenzt, damit er nicht über den rechten
Rand hinausragt. Diese Erklärungen weisen auch dort, wo eine Angabe nicht
aus einem objektiven Datum abzuleiten ist, sondern auf einer Modellannahme
beruht, ausdrücklich darauf hin.

An mehreren Stellen — insbesondere zur Marktlage, zum Eigenbedarfsrisiko und
zum Pflegerisiko — finden sich zusätzlich aufklappbare Hinweise
("Eingabehilfe zu diesem Abschnitt"), in denen die Hintergründe und die
einschlägigen Normen kompakt erläutert sind.

Bei ungewöhnlichen Eingaben blendet das Werkzeug nicht-blockierende
Hinweise ein: bei langer Zinsbindung über 20 Jahre, bei Bezugsjahr vor
Geburtsjahr, bei Eigenkapital unter 10 Prozent von Kaufpreis plus
Kaufnebenkosten oder über 100 Prozent dieser Summe sowie bei einer
Brutto-Mietrendite außerhalb des Plausibilitätsbands von 2 bis 6 Prozent.
Diese Hinweise blockieren die Berechnung nicht — sie machen lediglich
auf Konstellationen aufmerksam, die im Beratungsgespräch häufig
Rückfragen auslösen.

Über die Schaltfläche "Impressum & Hinweise" unten rechts werden das Impres-
sum, der Beratungsausschluss, die Urheberrechts- und Nutzungsbedingungen
sowie die Datenschutzhinweise eingeblendet.


METHODISCHE BESONDERHEIT: DIFFERENZ-MODELL
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Das Werkzeug nutzt das sogenannte Differenz-Modell für den Vergleich Kaufen
gegen Mieten: In den Cashflow-Vergleich gehen nur die Positionen ein, die
zwischen den beiden Wegen abweichen. Beim Käufer sind das Annuität,
Instandhaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten (Verwaltung, Wohngebäude-
versicherung, Rücklage für Außenanlagen); beim Mieter die Kaltmiete und
gegebenenfalls Umzugskosten bei einem Zwangsumzug. Warme Nebenkosten
(Heizung, Wasser, Strom, Müll, anteilige Grundsteuer-Umlage nach § 2 Nr. 1
Betriebskostenverordnung) fallen bei beiden Wegen gleichermaßen an und
kürzen sich im Vergleich heraus. Sie werden in der Mieten-Tabelle
informatorisch ausgewiesen, damit die tatsächliche Mieterbelastung sichtbar
bleibt, fließen aber nicht in den Cashflow-Paritäts-Mechanismus ein.

Die Grundsteuer wird nicht separat als Eigentümerkosten geführt. Sie ist
nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung umlagefähig und damit für den
Vergleich Kauf-zu-Miete ein Wash. Die Eingabe Grundsteuer bleibt im
Werkzeug erhalten und wird im Pflegerisiko-Modul für die Eigentümer-
Ersparnis bei Heimaufenthalt verwendet.

Die Cashflow-Parität wirkt symmetrisch in beide Richtungen: In den frühen
Jahren ist die Käufer-Ausgabe (Annuität + Instandhaltung + nicht umlagefähige
Nebenkosten) typisch höher als die Kaltmiete; der Mieter spart die Differenz
ins Depot. Steigt die Kaltmiete schneller als die Inflation, überholt sie
irgendwann die Käufer-Ausgabe — von diesem Jahr an spart der Käufer in
sein eigenes Depot, der Mieter hat keinen Überschuss mehr. Dies ist kein
Modellfehler, sondern die korrekte Spiegelung der Cashflow-Parität.

Das Modell unterstellt, dass die Sparrate diszipliniert monatlich ins Depot
fließt. Wer den Cashflow-Überschuss konsumiert statt anlegt, bricht das
Modellergebnis — der rechnerische Mieten-Vorteil bleibt dann aus. Diese
Verhaltensasymmetrie zwischen erzwungener Tilgung (Käufer) und freiwilliger
Sparrate (Mieter) ist ein praktisch starkes Argument für den Erwerb und
sollte in der Beratung kritisch reflektiert werden. Die Regler-Eingabe
"Spar-Disziplin" erlaubt eine Modellierung, in der nur ein Teil des
verfügbaren Mieten-Überschusses tatsächlich angelegt wird; die Wirkung
auf das Mieter-Endvermögen ist offen ausgewiesen.


METHODISCHE BESONDERHEIT: INSTANDHALTUNGS-RÜCKLAGE UND SANIERUNGS-ZYKLEN
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Ab v2026.2.0 wird die kalkulatorische Instandhaltung von 1,2 Prozent pro
Jahr des Gebäudewerts nicht mehr als laufender Aufwand verbucht, sondern
als verzinste Rücklage geführt — auf Tagesgeld-Niveau, Default 2,5 Prozent
pro Jahr. Damit kein methodischer Widerspruch zur Wertsteigerungs-Annahme
entsteht (eine Immobilie, deren Wert über vierzig Jahre erhalten bleibt,
kann nicht gleichzeitig vier Jahrzehnte ohne Substanz-Aufwendungen
auskommen), zehrt das Modell alle acht Jahre 80 Prozent der dann
angesparten Rücklage auf — modelliert als Aufwendung für die jeweils
anstehenden Großmaßnahmen (Heizung alle 20 Jahre, Dach alle 30 bis 40
Jahre, Bäder alle 25 Jahre, Fenster alle 30 bis 40 Jahre, Fassade alle
25 bis 30 Jahre, in rotierender Reihenfolge). 20 Prozent verbleiben als
realistischer Liquiditätspuffer und werden bis zum nächsten Zyklus weiter
verzinst.

Über vierzig Jahre ergeben sich auf diese Weise typischerweise fünf
Sanierungs-Zyklen mit kumulierten Aufwendungen in der Größenordnung von
0,9 bis 1,1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr — passend zur
kalkulatorischen Annahme. Bei sehr kurzem Horizont (unter acht Jahren)
entfällt der Zyklus, die gesamte Rücklage geht ins Endvermögen.

Der Modernisierungs-Schock ist davon unabhängig — er bildet außerplanmäßige
Großmaßnahmen (etwa eine Komplettsanierung beim Bestandskauf) zu einem vom
Anwender definierten Zeitpunkt ab. Die Reihenfolge der Deckung ist:
zuerst aus der bis dahin angesparten Rücklage, zweitens aus dem Käufer-
Depot (mit anteiliger Realisierung der latenten Abgeltungsteuer auf die
zwischenzeitlich aufgelaufenen Gewinne nach § 32d Einkommensteuergesetz
in Verbindung mit § 19 Investmentsteuergesetz, sodass nach Steuer netto
der benötigte Betrag verfügbar ist), drittens als Cashflow-Belastung
im Schock-Jahr.


METHODISCHE BESONDERHEIT: STEUERLICHE BEHANDLUNG VON VERÄUSSERUNGSKOSTEN
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Bei der Auflösung des Mieter-Depots am Horizont sowie bei der Phase-1-
Auflösung im verzögerten Kauf werden Depot-Verkaufskosten (Order-Gebühren
beziehungsweise Rücknahmeabschläge) nach § 20 Absatz 4 Satz 1
Einkommensteuergesetz vor der Steuerberechnung vom Veräußerungserlös
abgezogen — sie mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und
nicht das Netto nach Steuer.

Analog werden bei der Spekulationssteuer auf Immobilien-Veräußerung
innerhalb der 10-Jahres-Frist die Veräußerungskosten (Maklerprovision,
Notar) nach § 23 Absatz 3 Satz 1 Einkommensteuergesetz vom
Veräußerungspreis abgezogen, bevor die Differenz zu den Anschaffungs-
und Anschaffungs-Nebenkosten als steuerpflichtiger Gewinn ermittelt wird.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird im Werkzeug nach der Aktiv-Aktiv-
Methode berechnet. Die grundsätzliche Zulässigkeit beider Berechnungs-
methoden — Aktiv-Aktiv und Aktiv-Passiv — ergibt sich aus dem
Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom 01. Juli 1997, XI ZR 267/96
(BGHZ 136, 161). Ergänzend zur Aktiv-Passiv-Methode (Cash-Flow-Methode)
unter Heranziehung der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank
für die Wiederanlagerendite in Hypothekenpfandbriefen: Urteil vom
07. November 2000, XI ZR 27/00 (BGHZ 146, 5) zur Nichtabnahme-
entschädigung sowie Urteil vom 30. November 2004, XI ZR 285/03
(BGHZ 161, 196) zur Maßgeblichkeit der Bundesbank-Statistik statt
PEX-Index. Die Restschuld-Prognose am Ende der effektiven Restzins-
bindung berücksichtigt jährliche Sondertilgungen nach BGH-Urteil vom
19. Januar 2016, XI ZR 388/14 (BGHZ 208, 290) — die Bank muss sich
bei der Schadensberechnung an die maximal zulässige Tilgung binden
lassen. Die Bearbeitungspauschale ist als Festbetrag (300 Euro)
modelliert; eine prozentuale Pauschale ist juristisch angreifbar.

Hinweis zur Bankpraxis: In der heutigen Bankpraxis dominiert
überwiegend die Aktiv-Passiv-Methode; beide Methoden sind nach der
ständigen Senatsrechtsprechung zulässig. Die im Werkzeug verwendete
Aktiv-Aktiv-Methode liefert für die Modellzwecke (Cashflow-Vergleich
Kaufen gegen Mieten) eine sachgerechte Näherung, kann von der
konkreten Bankabrechnung aber in den ersten Jahren der Zinsbindung
um zehntausende Euro abweichen.


KONTAKT UND RÜCKMELDUNG
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Bezugsquelle und Aktualisierungen: www.privatbilanz.de

Rückmeldungen, Anregungen und Hinweise auf Berechnungsfehler oder veraltete
Rechtsstände sind willkommen. Die zugehörige Kontaktadresse findet sich auf
der oben genannten Webseite.


RECHTLICHE HINWEISE
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Keine Steuerberatung — Keine Rechtsberatung — Keine Anlage-, Versicherungs-
oder Finanzierungsberatung.

Finanzstruktur Wohnweiche ist ein modellhaftes Rechen- und Darstellungs-
werkzeug zur persönlichen Finanzplanung. Der Entwickler ist weder Steuer-
berater noch Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwalt, Anlage-, Versicherungs- oder
Finanzierungsberater und ist insbesondere nicht zur geschäftsmäßigen
Hilfeleistung in Steuersachen im Sinne des § 3 Steuerberatungsgesetz befugt.
Durch die Nutzung der Software kommt keine Beratungsbeziehung zustande.
Berechnungen, Befunde und Hinweise sind rein modellhaft und stellen keine
Empfehlung im rechtlichen, steuerlichen, anlage-, versicherungs- oder
finanzierungsbezogenen Sinne dar. Insbesondere die Steuerschätzungen
(latente Abgeltungsteuer, Spekulationssteuer, Solidaritätszuschlag,
Sonderausgabenabzug) sind Näherungen.

Verbindliche Auskünfte zu Steuerrecht, Wohneigentumsförderung, Finanzierungs-
fragen und der Beurteilung individueller Sachverhalte erteilen allein die
zuständigen Berufsträger. Vor jeder Umsetzung steuerlicher, rechtlicher,
anlage-, versicherungs- oder finanzierungsbezogener Entscheidungen ist eine
individuelle Prüfung durch eine zugelassene Berufsperson erforderlich.
Zuständig sind unter anderem Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, Rechts-
anwälte, Anlageberater im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes, Vermittler
nach § 34d Gewerbeordnung sowie Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i
Gewerbeordnung.

Keine Gewähr, kein Support. Die Haftung ist im gesetzlich zulässigen Umfang
ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
sowie Schäden an Leben, Körper und Gesundheit; § 521 Bürgerliches Gesetzbuch
bleibt unberührt.

Das Werkzeug verarbeitet ausschließlich lokal im Browser. Es überträgt keine
Daten an externe Server. Die Persistenz der Eingaben erfolgt allein über den
vom Anwender selbst veranlassten Export in eine JSON-Datei oder das Speichern
als HTML-Datei.

Stand der Berechnungslogik:
Die abgebildeten Rechengrößen — insbesondere die Grunderwerbsteuersätze der
Bundesländer, die Selbstnutzungsregelung nach § 23 Einkommensteuergesetz
(einschließlich der Drei-Kalenderjahre-Regel nach BFH IX R 37/16 vom
27. Juni 2017 — Grundsatz: das Vor- und das Veräußerungsjahr müssen
nicht voll ausgefüllt sein, nur das mittlere Jahr durchgehend
selbstgenutzt — und der konkreten Bagatellgrenze nach BFH IX R 10/19
vom 03. September 2019: eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr
und zwei Tagen genügt, im zweiten Vorjahr und im Veräußerungsjahr
reicht je ein Tag Selbstnutzung; eine kurzzeitige Vermietung im
Veräußerungsjahr ist unschädlich), das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Bürgerliches
Gesetzbuch, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502
Bürgerliches Gesetzbuch (BGH-Grundsatzurteil XI ZR 267/96 vom
01. Juli 1997 zur Zulässigkeit beider Berechnungsmethoden, mit
Berücksichtigung der Sondertilgungen nach BGH XI ZR 388/14 vom
19. Januar 2016), die Abgeltungsteuer einschließlich Solidaritäts-
zuschlag, die Teilfreistellung nach § 20 Investmentsteuergesetz sowie
die Kappungsgrenze nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch — haben den
Rechtsstand Mai 2026. Die Grundsteuerreform 2025 nach § 244 Bewertungs-
gesetz neue Fassung ist berücksichtigt; landesrechtlich abweichende
Modelle sind über die Eingabe des konkreten Grundsteuerbetrags
abbildbar. Spätere Änderungen sind nicht automatisch enthalten. Geänderte
Rechengrößen lassen sich im Administrationsbereich nachvollziehen.

© 2026 Andreas Ebert. Freeware zur persönlichen Nutzung. Bezug:
www.privatbilanz.de

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