Geburtsjahr und Renteneintrittsalter. Aus beiden Werten leitet das Werkzeug die verbleibende Ansparphase, die Tilgungs- dauer und den Übergang in den Ruhestand ab. Das gesetzliche Regelaltersgrenze nach § 235 Absatz 2 Sozialgesetzbuch VI steigt für die Jahrgänge ab 1964 schrittweise auf 67 Jahre, für Jahrgänge ab 1958 wird sie über zwei Monate je Geburtsjahr angehoben. Wer früher in Rente gehen möchte, sollte das tatsächlich geplante Renteneintritts- alter eingeben — eine Abschlagsbetrachtung der gesetzlichen Rente erfolgt im Werkzeug bewusst nicht.

Familienstand. Das Feld dient hier ausschließlich der Kommunikation im Ausgangstext und im Druckreport; die Berechnung selbst arbeitet nicht mit unterschiedlichen Splittingtarifen. Das ist eine bewusste Vereinfachung — die Wirkung des Splittingtarifs nach § 32a Absatz 5 Einkommensteuergesetz auf den Grenzsteuersatz ist im Feld Grenzsteuersatz (Karte Verkaufs- und Risikoannahmen) selbst zu hinterlegen.

Betrachtungshorizont. Sollte der statistischen Lebenserwartung entsprechen — für die Generation der heute 40- jährigen liegt die Restlebenserwartung nach den allgemeinen Sterbetafeln (Statistisches Bundesamt 2025) für Männer bei rund 83 Jahren, für Frauen bei rund 86 Jahren. Alter 85 ist ein finanzplanerischer Standardwert. Bei längeren Horizonten gewinnt das mietfreie Wohnen im Ruhestand an Gewicht; bei kürzeren ist es nahezu wirkungslos. Wer plant, eine Immobilie in der Familie zu vererben, sollte den Horizont nicht künstlich auf die eigene Lebenserwartung verkürzen — der Sachwert bleibt über den Tod hinaus relevant.

Kaufpreis. Der reine Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Maklercourtage) berechnet das Werkzeug aus dem Kaufpreis und dem gewählten Bundesland automatisch und weist sie im Vermögens- Tab gesondert aus. Bei Schenkungs- oder Erbschaftsfällen ist der Kaufpreis durch den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch zu ersetzen — die Modellierung der Erwerbsnebenkosten passt dann nur eingeschränkt.

Bundesland. Maßgeblich für die Grunderwerbsteuer nach § 11 Grunderwerbsteuergesetz in Verbindung mit den Länderregelungen. Aktuelle Sätze (Stand 1. Juli 2025), aufsteigend sortiert: Bayern 3,5 %, Baden-Württemberg 5,0 %, Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %, Niedersachsen 5,0 %, Rheinland-Pfalz 5,0 %, Sachsen-Anhalt 5,0 %, Thüringen 5,0 %, Bremen 5,5 %, Hamburg 5,5 %, Sachsen 5,5 %, Berlin 6,0 %, Hessen 6,0 %, Brandenburg 6,5 %, Nordrhein-Westfalen 6,5 %, Saarland 6,5 %, Schleswig-Holstein 6,5 %. Der Steuersatz wird im Werkzeug automatisch angewendet — eine manuelle Anpassung der Liste durch Aktualisierung ist nicht möglich; bei Satzänderungen ist die Datei zu aktualisieren.

Notar- und Grundbuchkosten. Werden mit pauschal 1,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt — entspricht dem Mittelwert aus der Kostentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes für typische Wohnimmobilien-Erwerbe. Bei sehr hohen Kaufpreisen (über 1,5 Mio Euro) sinkt der prozentuale Anteil etwas, bei geringen Kaufpreisen steigt er; die Pauschale ist im Mittel tragfähig.

Maklercourtage. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser: Bei der Vermittlung an einen Verbraucher zahlt die Käuferseite maximal 3,57 Prozent (3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer), die Verkäuferseite den gleichen Anteil. Bei direktem Erwerb vom Bauträger oder bei Geschäftsverkehr (zwei Unternehmer) gilt die freie Vereinbarung.

Grundstücksanteil. Regional sehr unterschiedlich. In urbanen Toplagen liegt er häufig bei 30 bis 50 Prozent, in ländlichen Lagen bei 10 bis 20 Prozent. Er entscheidet, auf welchen Anteil des Kaufpreises die Instandhaltungsrücklage bezogen wird — bauliche Wertverluste betreffen nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Bei zu hohem Ansatz unterschätzt das Modell die Instandhaltungslast, bei zu niedrigem überschätzt sie. Anhalts- punkte liefern die örtlichen Bodenrichtwerte der Gutachter- ausschüsse nach § 192 Absatz 3 Baugesetzbuch.

Marktlage A/B/C. Die Klassifikation folgt der Lagentypologie der Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung und des Empirica Wohnungsmarktberichts:

A-Lage: Top-7-Metropolregionen (München, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Köln) sowie ausgewählte Premium-Bezirke. Höchste Wertsteigerungserwartung, aber auch höchstes Eigenbedarfsrisiko.
B-Lage: Wirtschaftlich starke Mittelstädte und Umland der Großstädte (Hannover, Münster, Bremen, Mainz, Wiesbaden, Augsburg, Karlsruhe und so weiter). Moderate Wertsteigerung, gemäßigtes Risiko.
C-Lage: Ländliche Regionen und strukturschwache Mittelstädte. Geringe Wertsteigerung, in einzelnen Regionen stagnierend oder rückläufig; sehr geringes Eigenbedarfsrisiko mangels Marktanspannung.

Marktlage-Wirkung im Modell. Asymmetrisch: Beim Eigentümer hat sie keine direkte Folge, weil er nicht eigenbedarfsgekündigt werden kann nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuch. Beim Mieter speist das Modell die Eigenbedarfs-Mehrkosten als Erwartungswert in die monatliche Belastung ein: aus der Binomial-Verteilung der Umzugszahl (Horizont mal Wahrscheinlichkeit) und der mittleren Mehrbelastung je Umzug (Umzugskosten plus Mietsprung über die durchschnittlich verbleibende Restlaufzeit) ergibt sich eine Gesamt-Mehrbelastung, die gleichmäßig über die Monate des Horizonts verteilt wird. Die zugrunde liegenden Statistiken (DMB-Prozessstatistik 2025, Empirica Wohnungsmarktbericht 2026, BBSR-Wohnungsmieten 2024) sind in der Quellen-Karte im Administrations-Tab dokumentiert.

Sollzins und Effektivzins. Erfasst wird der Nominalzins (Sollzins), nicht der Effektivzins nach § 16 Preisangabenverordnung. Bei Vergleichsangeboten von Banken wird in der Regel der Effektivzins ausgewiesen — er liegt typischerweise 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte über dem Sollzins. Für die Berechnung der Annuität ist allein der Sollzins maßgeblich; der Effektivzins ist nur für den vergleichenden Blick auf konkurrierende Angebote relevant.

Annuitätenberechnung. Die Annuität wird nach der Standardformel Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12 monatlich konstant gehalten. Nach Ablauf der Zinsbindung wird sie auf Basis der Restschuld und der gewählten Anfangstilgung mit dem neuen Zins neu berechnet — eine Vereinfachung des Erstwurfs, die in der Praxis dem üblichen Vorgehen bei der Anschlussfinanzierung entspricht. Eine Verlängerung des Vertrages mit unveränderter Annuität bei dann höherer Tilgung (alternative Strategie) wird im Modell nicht abgebildet.

Zinsbindung. Typische Bandbreite 10 bis 20 Jahre; nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuch besteht ein Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers nach 10 Jahren unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer. Lange Zinsbindungen (15 bis 20 Jahre) reduzieren das Anschlusszinsrisiko, kosten aber typischerweise einen Zinsaufschlag. Die Sensitivitäts-Matrix im Werkzeug zeigt die Wirkung verschiedener Anschlusszinsen auf das Endvermögen.

Anschlusszins „unbekannt". Setzt den heutigen Sollzins plus 0,5 Prozentpunkte an. Dies ist eine moderate, in der Praxis übliche Annahme — sie ist kein Risikoaufschlag im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung. Für eine konservative Planung empfehlen sich Zinsbänder im Bereich Sollzins +1,5 bis +2,5 Prozentpunkte, die manuell zu hinterlegen sind.

Anfangstilgung. Die anfängliche Tilgung bestimmt die Annuität und die Tilgungsdauer maßgeblich. Faustregel: Anfangstilgung + Zinsbindungsdauer × Sollzins ≥ 100 Prozent → Volltilgung innerhalb der Zinsbindung. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren und 3,8 Prozent Sollzins reicht eine Anfangstilgung von 2,5 Prozent nicht für eine Volltilgung; sie ist aber im Markt üblich und reduziert die monatliche Belastung. Höhere Anfangs- tilgungen (3 bis 4 Prozent) sind risikoärmer, belasten aber den monatlichen Cashflow stärker.

Sondertilgung. Modelliert als gleichmäßige monatliche Zusatztilgung. Die meisten Banken gewähren in den Standardverträgen ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Bei einem Darlehen von 370.000 Euro wären das maximal 18.500 Euro jährlich. Wer höhere Sondertilgungen plant, muss diese in der Regel im Vertrag gesondert vereinbaren — gegen einen marginalen Zinsaufschlag. Die Sondertilgung ist nicht mit dem Wohn-Riester-Beitrag zu verwechseln, der in der separaten Karte erfasst wird.

Instandhaltungsrücklage. Die versteckte Miete des Eigentümers. Sie deckt langfristig den Werterhalt von Dach, Fenstern, Bad, Heizung, Fassade, Außenanlagen und technischen Komponenten ab. Wer hier zu niedrig ansetzt, schönt das Ergebnis zugunsten des Kaufs. Modell-Standard 1,2 Prozent des Gebäudewerts jährlich liegt im Mittel verschiedener Empfehlungen: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 1,0 bis 1,5 Prozent, Petersche Formel (1,5 × Gebäudeneubauwert / 80 Jahre / Wohnfläche) ergibt rund 1,2 Prozent für ein durchschnittlich altes Bestandsgebäude. Bei Wohnungseigentum sind die tatsächlichen Beiträge zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 Wohnungseigentums- gesetz oft niedriger als der wirtschaftlich angemessene Wert — das geht zu Lasten künftiger Sonderumlagen. Eigenleistung verschiebt nur die Kategorie (Geld zu Zeit), nicht den wirtschaftlichen Aufwand und wird hier bewusst nicht in Abzug gebracht.

Skalierung über die Zeit (Methodik-Hinweis). Das Modell rechnet die kalkulatorische Instandhaltung jährlich mit dem allgemeinen Preisindex (Inflation) hoch. Methodisch vertretbar sind drei Sichtweisen: die Baupreisindex-Logik (Baukosten folgen der Inflation näherungsweise, kurzfristig aber abweichend), die Wertsteigerungs-Logik (mit dem Gebäudewert wachsen auch die zu erhaltenden Substanzwerte und Standards) und die Substanz-Logik (physische Alterung unabhängig von Marktpreisen — real konstant). Das Tool folgt der Baupreisindex-Logik als pragmatische Vereinfachung. Bei Default-Annahmen (Inflation 2 Prozent, Wertsteigerung 1,5 Prozent) wirkt die Wahl unter ein Prozent vom Endvermögen — bei A-Lagen-Szenarien mit deutlich höherer Wertsteigerung (3 bis 4 Prozent) summiert sich der Unterschied über lange Horizonte auf einen mittleren fünfstelligen Betrag und unterzeichnet die Instandhaltung tendenziell.

Grundsteuer. Die Grundsteuer wird mit der Reform ab dem 1. Januar 2025 nach dem neuen Bewertungsrecht erhoben (Bundesmodell beziehungsweise Ländermodelle nach § 244 Bewertungsgesetz neue Fassung). Für ein typisches Familienheim in B-Lage liegt die Belastung zwischen 400 und 1.200 Euro jährlich. Bei Wohnungseigentum ist die Grundsteuer Bestandteil der Wohngeldabrechnung und auf den Mieter umlagefähig nach § 2 Nummer 1 Betriebskostenverordnung — beim selbstnutzenden Eigentümer trägt sie der Eigentümer selbst.

Nicht umlagefähige Nebenkosten. Umfassen vor allem die Wohngebäudeversicherung, soweit nicht in der Hausgeldabrechnung enthalten (Brand-, Sturm-, Elementar- versicherung), die Haftpflichtversicherung für Haus und Grund, die Verwaltungskosten bei Eigentümergemeinschaften (Hausverwaltergebühr nach § 27 Wohnungseigentumsgesetz), die Kontoführungs- und Bankgebühren für das Hausgeldkonto und Rücklagen für Außenanlagen, soweit nicht in der Instandhaltungs- rücklage erfasst. Diese Positionen sind beim Mietverhältnis nach § 1 Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig — der Vermieter trägt sie aus der Bruttomiete.

Asymmetrie zur Miete. Das Modell trägt diese Posten ausschließlich beim Eigentümer ein. Der Mieter zahlt die umlagefähigen Nebenkosten direkt (Karte Miete), die nicht umlagefähigen Kosten sind in seiner Kaltmiete implizit eingerechnet — der Vermieter kalkuliert sie ein. Diese Asymmetrie ist im Modell korrekt: die nicht umlagefähigen Kosten dürfen nicht doppelt erfasst werden.

Verzinsung der Rücklage und Sanierungs-Zyklen (v2026.2.0). Die kalkulatorische Instandhaltungsrücklage von 1,2 Prozent wird in der Realität nicht jeden Monat verbraucht, sondern als Rücklage aufgebaut — typischerweise auf Tagesgeld, Festgeld oder kurzlaufenden Anleihen. Das Modell führt die Rücklage verzinst (Modellannahme Default 2,5 Prozent pro Jahr, Tagesgeld-Niveau 2025/2026). Damit aber kein methodischer Widerspruch zur Wertsteigerungs-Annahme entsteht (eine Immobilie, deren Wert über 40 Jahre erhalten bleibt, kann nicht gleichzeitig vier Jahrzehnte ohne Substanz-Aufwendungen auskommen), zehrt das Modell alle acht Jahre 80 Prozent der dann angesparten Rücklage auf — als Aufwendung für die jeweils anstehenden Großmaßnahmen (Heizung, Dach, Bäder, Fenster, Fassade in rotierender Reihenfolge). 20 Prozent verbleiben als realistischer Liquiditätspuffer und werden bis zum nächsten Zyklus weiter verzinst. Über vierzig Jahre ergeben sich fünf Zyklen mit kumulierten Aufwendungen in der Größenordnung von 0,9 bis 1,1 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr — passend zur kalkulatorischen Annahme. Bei sehr kurzem Horizont (unter acht Jahren) entfällt der Zyklus, die gesamte Rücklage geht ins Endvermögen. Der Modernisierungs- Schock ist davon unabhängig — er bildet außerplanmäßige Großmaßnahmen (etwa Komplettsanierung beim Bestandskauf) zu einem vom Anwender definierten Zeitpunkt ab.

Modernisierungs-Schock (M-5 neu in v2026.2.0). Die 1,2-Prozent-Pauschale glättet einmalige Großinvestitionen (Dach, Heizung, Bad, Fassade) in eine durchschnittliche jährliche Belastung — bei alten Bestandsimmobilien (≥ 30 Jahre) unrealistisch. Mit den Feldern Modernisierungs- Schock-Betrag und Modernisierungs-Schock-Jahr kann eine konkrete einmalige Großinvestition geplant werden, die inflations-aufgezinst zum gewählten Zeitpunkt anfällt. Reihenfolge der Deckung: erstens aus der angesparten Instandhaltungs-Rücklage, zweitens (falls Rücklage nicht reicht) aus dem Käuferdepot, drittens (Notfall) als Cashflow-Belastung. Typische Größen für die Beratungspraxis: neues Dach 50.000 bis 80.000 Euro, Heizungstausch 25.000 bis 40.000 Euro (Wärmepumpe entsprechend höher), Bad-Komplettsanierung 15.000 bis 30.000 Euro, Fassadendämmung 20.000 bis 40.000 Euro. Bei null bleibt das Feature inaktiv.

Vergleichsmiete heute. Maßgeblich ist die Kaltmiete, die für eine vergleichbare Wohnung (Lage, Größe, Ausstattung) im Bestand erzielbar wäre. Nicht zu verwechseln mit der Angebotsmiete bei Neuvermietung — diese liegt nach Empirica und Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung regelmäßig 20 bis 35 Prozent darüber. Das Modell rechnet mit der Bestandsmiete und simuliert den Bestand-zu-Neuvertrag-Sprung nur an den deterministisch gesetzten Zwangsumzügen.

Warme Nebenkosten. Erfasst werden die nach § 2 Betriebskostenverordnung umlagefähigen Positionen — insbesondere Heizung, Warmwasser, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Allgemein- strom, Wartung von Heizung und Aufzug, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung und die anteilige Grundsteuer. Erfahrungswert für eine familientaugliche Wohnung in B-Lage liegt bei rund 2,50 bis 3,50 € je Quadratmeter und Monat.

Mietsteigerung. Standardmäßig an die Inflation gekoppelt — ein Mittelwert für laufende Mietverhältnisse. Für Bestandsmietverhältnisse gilt die Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Kappungsgrenzen- verordnung der Länder nach § 558 Absatz 3 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch) nur 15 Prozent. Das entspricht im Durchschnitt etwa 6,3 bzw. 4,8 Prozent jährlich — was die Tool-Standardannahme von zwei Prozent jährlich rechtlich problemlos abbildet.

Wiedervermietung und Mietpreisbremse. Beim Zwangsumzug greift das Modell den Mietsprung der Lagen-Profilwerte (+10 Prozent C-Lage, +20 Prozent B-Lage, +35 Prozent A-Lage). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 556d Bürgerliches Gesetzbuch ist die Wiedervermietungsmiete eigentlich auf ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent begrenzt — in der Praxis ist diese Bremse jedoch lückenhaft (Ausnahmen für Neubau nach § 556f Bürgerliches Gesetzbuch, möblierte Vermietung, Indexmietverträge nach § 557b Bürgerliches Gesetzbuch). Die empirischen Werte der Quellen zur Marktlage berücksichtigen diesen praktischen Vollzug.

Umzugskosten. Pauschal 4.500 € je Zwangsumzug — Mittelwert für eine familientaugliche Wohnung mit professionellem Umzugsunternehmen, Renovierung der alten Wohnung (Schönheitsreparaturen nach § 28 Absatz 4 Zweite Berechnungs- verordnung in Verbindung mit § 535 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch, soweit wirksam vereinbart), Kaution und mehrwöchige Nebenkostendoppelbelastung im Übergang. Eigentum kennt diesen Posten nicht — das ist im Modell asymmetrisch zugunsten des Eigentümers richtig abgebildet.

Spar-Disziplin (neu in v2026.2.0). Das Vergleichsmodell unterstellt im Mieter-Pfad eine vollständige Cashflow-Parität: Jeder Euro, den der Mieter weniger ausgibt als der Käufer, fließt in das Vergleichsdepot. Methodisch ist das die sauberste Vergleichsbasis — empirisch wird sie in der Realität selten erreicht. Verhaltensökonomisch und nach Erfahrungen aus der Anlageberatung (vergleiche etwa Studien des Deutschen Aktieninstituts und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zum Anlegerverhalten) sparen Privatanleger typischerweise nur 60 bis 80 Prozent eines theoretischen Überschusses tatsächlich an; der Rest wird konsumiert. Über das Feld Spar-Disziplin Mieter lässt sich dieser Effekt in die Vergleichsrechnung einrechnen. Default 100 Prozent entspricht der theoretischen Vergleichs- basis und ist methodisch sauber; in der konkreten Mandanten- beratung kann ein realistischerer Wert von 70 bis 80 Prozent die tatsächliche Vergleichsaussage erheblich verschieben. Wirkt nicht auf den Käufer — sein „Sparzwang" erfolgt strukturell über die Tilgung, nicht freiwillig.

Bruttorendite vor Kosten. Modell-Standard 7 Prozent jährlich — entspricht der langfristigen historischen Erwartungs- rendite eines breit gestreuten Aktienindexportfolios (MSCI World, FTSE All-World, 30 Jahre und länger). Dies ist eine Annahme, keine Vorhersage; die Renditenreihen schwanken in einzelnen Jahrzehnten erheblich. Die Sensitivitäts-Matrix zeigt die Wirkung alternativer Annahmen systematisch — bei 5 Prozent Bruttorendite ergibt sich ein deutlich anderer Vergleich Kaufen gegen Mieten.

Inflation und Realrendite. Inflation wird im Tool getrennt von der Bruttorendite eingegeben (Karte Verkaufs- und Risikoannahmen) und in den Realwert-Spalten gegengerechnet. Faustformel: Realrendite ≈ Bruttorendite − Inflation. Bei 7 Prozent brutto und 2 Prozent Inflation liegt die Realrendite bei rund 4,9 Prozent (Fisher-Gleichung präzise: (1 + 0,07) / (1 + 0,02) − 1 ≈ 4,9 %). Wer historisch denkt: Die Bundesbank weist für die letzten 30 Jahre eine Realrendite breiter Aktienportfolios von etwa 5 bis 6 Prozent aus, im Mittel über 100 Jahre rund 5 Prozent (Quellen DAI Renditedreieck, MSCI World realhistorisch).

Depotkosten. Bei einem ETF-Sparplan typisch 0,15 bis 0,30 Prozent jährlich (TER plus Tracking Difference plus Brokergebühren). Bei aktiven Fonds liegt der Wert deutlich höher (1,5 bis 2,5 Prozent), bei Roboadvisor-Lösungen bei 0,6 bis 1,2 Prozent. Wer in fondsgebundene Lebensversicherungen oder Investment-Mantel anlegt, sollte den Effektivkostenausweis nach § 7 Versicherungsvertragsgesetz prüfen — dort sind Verwaltungs- kosten häufig deutlich höher.

Teilfreistellung. Reduziert die steuerpflichtigen Erträge bei Investmentfonds nach § 20 Investmentsteuergesetz — 30 Prozent bei Aktienfonds (Aktienquote > 50 Prozent), 15 Prozent bei Mischfonds (Aktienquote 25 bis 50 Prozent), 60 bzw. 80 Prozent bei Immobilienfonds (je nach Anlageschwerpunkt). Direktanlagen in Einzelaktien profitieren nicht von der Teilfreistellung, ihre Erträge sind voll abgeltungsteuerpflichtig.

Abgeltungsteuer. Modell-Standard 26,375 Prozent (25 Prozent Abgeltungsteuer + 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Steuer). Bei Kirchensteuerpflicht erhöht sich der effektive Satz auf rund 27,82 bzw. 27,98 Prozent (Kirchensteuersatz 9 beziehungsweise 8 Prozent). Wer einen niedrigeren Grenzsteuersatz hat (typisch im Ruhestand möglich), kann nach § 32d Absatz 6 Einkommensteuergesetz die Günstigerprüfung beantragen — die Erträge werden dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Dies wird im Werkzeug nicht modelliert; die Vereinfachung ist für Erwerbstätige im Spitzensteuersatzbereich unkritisch.

Vorabpauschale. Die Vorabpauschale nach § 18 Investmentsteuergesetz wird im Werkzeug seit Version 2026.1.20 jahresweise modelliert. Sie wirkt als jährliche Vorbesteuerung fiktiver Erträge: 70 Prozent des Basiszinses nach § 18 Absatz 4 Investmentsteuergesetz (für 2026 derzeit 2,55 Prozent — Bekanntmachung des Bundesfinanzministeriums vom Januar 2026; methodisch leitet sich der Basiszins aus der Zinsstrukturkurve der Deutschen Bundesbank ab, analog zum gleichlautend ermittelten Basiszins nach § 203 Absatz 2 Satz 1 Bewertungsgesetz für die Unternehmensbewertung) multipliziert mit dem Fondswert am Jahresanfang, dann gekappt auf die tatsächliche Wertsteigerung des Jahres, davon nach Teilfreistellung (30 Prozent für Aktien-ETF nach § 20 Investmentsteuergesetz) der Abgeltungsteuersatz. Beim späteren Verkauf werden die kumuliert gezahlten Vorabpauschalen mit der Veräußerungsgewinn-Steuer verrechnet (§ 19 Investmentsteuergesetz); eine Doppelbesteuerung entsteht nicht.
Das Werkzeug zieht den jährlichen Steuerbetrag direkt vom Depot ab (Liquiditätsannahme: Tilgung aus dem Depot, nicht aus laufendem Einkommen). Der Sparer-Pauschbetrag nach § 20 Absatz 9 Einkommensteuergesetz wird optional berücksichtigt (1.000 Euro ledig, 2.000 Euro verheiratet) und vorrangig auf das Mieter-Depot angerechnet; Resterstreckung auf das Käufer-Depot.
Modellgrenzen: Der Basiszins wird über den Horizont konstant gehalten (Eingabewert). Eine prognostizierte Entwicklung des Basiszinses und mögliche Reformen der Investmentbesteuerung sind nicht abgebildet.

Latente Steuer am Horizont. Das Modell berechnet am Ende des Betrachtungshorizonts die latente Abgeltungsteuer auf die kumulierten Buchgewinne — unter Berücksichtigung der Teilfreistellung. Diese Steuer wird nur fällig bei einem tatsächlichen Verkauf der Depotwerte; das Modell rechnet sie dennoch gegen, weil andernfalls Kaufen und Mieten nicht vergleichbar wären. Beim Eigentum würde sich beim Verkauf eine analoge Steuerprüfung ergeben (Spekulationssteuer im 10-Jahres- Zeitraum bei nicht-selbstgenutzten Immobilien, sonst steuerfrei).

Wertsteigerung der Immobilie. Modell-Standardwert 1,5 Prozent jährlich — Mittelwert über die letzten 30 Jahre nach Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, mit erheblicher regionaler Streuung. A-Lagen lagen historisch bei 2,5 bis 4,0 Prozent, C-Lagen bei 0,5 bis 1,5 Prozent. Negative Werte sind als Worst-Case-Test zulässig — die Sensitivitäts-Matrix zeigt die Wirkung systematisch. Realwerte sollten regional aus den Marktberichten der Gutachter- ausschüsse nach § 192 Absatz 3 Baugesetzbuch oder aus immo-Indexreihen (Empirica, Verband deutscher Pfandbriefbanken) übernommen werden.

Verkaufskosten. Modell-Standardwert 5 Prozent vom Verkehrswert: rund 3,57 Prozent Maklercourtage (seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten 2020 in der Regel hälftige Teilung mit Käufer, Verkäuferseite also rund 1,78 Prozent) plus Notar- und Grundbuchkosten typisiert 1 bis 2 Prozent. Bei direktem Verkauf ohne Makler entfällt der Maklerteil, bei aufwendiger Vermarktung in schwierigen Lagen kann der Wert auf 7 bis 8 Prozent steigen.

Spekulationssteuer. Die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen löst nach § 22 Nummer 2 in Verbindung mit § 23 Absatz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften aus — wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Vier Konstellationen sind zu unterscheiden:

(1) Ausschließliche Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren — steuerfrei nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz; Bundesfinanzhof, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16 (BStBl II 2017, 1192), bezieht Zweit- und Ferienwohnungen ein und stellt den Grundsatz auf, dass eine zusammenhängende Nutzung über drei Kalenderjahre genügt, ohne dass das Vor- und das Veräußerungsjahr voll auszufüllen wären (nur das mittlere Kalenderjahr muss durchgehend selbstgenutzt sein). Das nachfolgende BFH-Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 (BStBl II 2020, 310), hat diese Auslegung konkret ausformuliert — Bagatellgrenze: eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen genügt, im zweiten Vorjahr und im Veräußerungsjahr reicht je ein Tag Selbstnutzung — und zusätzlich entschieden, dass eine kurzzeitige Vermietung im Veräußerungsjahr unschädlich ist, sofern die Selbstnutzungsvoraussetzungen im Übrigen erfüllt sind.
(2) Teilweise Selbstnutzung, teilweise Vermietung im Zehnjahres­zeitraum — anteilige Steuerpflicht entsprechend der zeitlichen Nutzung.
(3) Nicht-selbstgenutzte Zweitimmobilie (Vermietung) — voll steuerpflichtig innerhalb der Frist.
(4) Verkauf nach mehr als zehn Jahren Haltefrist — steuerfrei unabhängig von der Nutzung.

Die Checkbox ist standardmäßig aus, weil das Werkzeug die Vergleichsperspektive Eigenheim mit Selbstnutzung modelliert. Aktivierung kommt insbesondere in Betracht, wenn ein Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist mit zwischenzeitlicher Aufgabe der Selbstnutzung geplant ist.

Grenzsteuersatz. Der individuelle Spitzensteuer- satz nach § 32a Einkommensteuergesetz. Bei Spitzeneinkommen ohne Reichensteuer 42 Prozent, mit Reichensteuer (§ 32a Absatz 1 Nummer 5 Einkommensteuergesetz) ab dem zu versteuernden Einkommen 277.826 € (Einzelveranlagung) 45 Prozent. Bei Ehegatten mit Splittingtarif (§ 32a Absatz 5 Einkommensteuergesetz) verdoppeln sich die Schwellenwerte. Der Grenzsteuersatz wird neben der Spekulations- steuer auch für die nachgelagerte Besteuerung des Wohnförderkontos herangezogen (§ 92a Absatz 3 Einkommensteuergesetz).

Eigenbedarfsrisiko. Modelliert als jährliche Eintrittswahrscheinlichkeit eines Eigenbedarfsfalls nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuch. Default je Marktlage (A 2,0 / B 1,0 / C 0,5 Prozent pro Jahr), gegen DMB-Prozessstatistik 2025, Empirica Wohnungsmarktbericht 2026 und Haus & Grund-Studie 2024 kalibriert. Bei Mietverhältnissen mit institutionellen Vermietern (Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften, Pensionskassen) liegt die empirische Wahrscheinlichkeit nahe Null und sollte entsprechend reduziert werden; bei jungen privaten Vermietern in B- und C-Lagen ist sie tendenziell höher anzusetzen. Auch Sperrfristen nach Umwandlung gemäß § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (drei bis zehn Jahre) reduzieren das Risiko in den ersten Jahren spürbar.

Wirkung auf das Endvermögen. Jeder Eigenbedarfsfall erzeugt zwei Effekte: einen einmaligen Cashflow-Abfluss in Höhe der eingegebenen Umzugskosten und einen dauerhaften Mietsprung (A 35 / B 20 / C 10 Prozent) auf die anschließende Kaltmiete. Letzterer wirkt kumulativ — die nächste Mietsteigerung baut auf dem neuen Niveau auf. Methodisch wird beides als Erwartungswert in die Hauptberechnung eingespeist: Aus der Binomial-Verteilung (Anzahl ~ Binomial(Horizont, Wahrscheinlichkeit)) und der mittleren Mehrbelastung je Umzug ergibt sich eine Gesamt-Mehrbelastung, die gleichmäßig auf alle Monate des Horizonts verteilt als Aufschlag auf die Mieter-Ausgabe einfließt. Damit ist die Hauptberechnung konsistent zur Risiko-Auswertungs-Karte im Ruhestand-Tab, die die gleiche Verteilung visualisiert und neben dem Erwartungswert auch die Standardabweichung beziffert.

Mietsprung als Mittelwert. Der Mietsprung pro Umzug wird intern mit der Formel Mietsprung × Jahreskaltmiete × mittlerer Inflation × Horizont/2 aufsummiert — also auf die halbe Restlaufzeit nach dem Umzug. Das ist eine symmetrische Mittelwert-Annahme: ein Umzug mitten im Horizont wirkt genau so lang nach wie der Horizont vor ihm bereits zurücklag. In der Realität ist die Verteilung des Umzugszeitpunkts asymmetrisch — ein früher Umzug ist deutlich teurer als ein später, weil der Mietsprung über mehr Jahre wirkt. Die hier verwendete Punktwert-Annäherung unterschätzt das Risiko früher Umzüge und überschätzt das Risiko später Umzüge; im Mittel gleicht sich der Effekt aus. Eine vollständige zeitliche Streuung (etwa über alle möglichen Umzugszeitpunkte 1 bis T mit Pfadintegration) wäre methodisch sauberer, ist aber für die Entscheidungsaussage nicht erforderlich.

Sequenzrisiko (Hinweis). Erwartungswert und Mittelwert sind das Eine, die Streuung das Andere. Während sich der Erwartungswert über Zeit symmetrisch verhält, ist die Streuung des Endvermögens bei früher konzentrierten Eigenbedarfsfällen deutlich höher: Ein Zwangsumzug im dritten Jahr eines vierzigjährigen Horizonts wirkt mit Zinseszins über 37 Jahre nach, ein Umzug im 38. Jahr nur über zwei. Die Hauptberechnung mittelt diese Sequenz weg — das ist für den Erwartungswert korrekt, blendet aber die Asymmetrie des Tail-Risikos aus. Wer das Eigenbedarfsrisiko in A-Lagen (Wahrscheinlichkeit 2 Prozent pro Jahr, also über vierzig Jahre eine erwartete Anzahl von 0,8 Umzügen mit nicht vernachlässigbarer Wahrscheinlichkeit auch von zwei oder drei Umzügen) realistisch einschätzen will, sollte ergänzend das Monte-Carlo-Modul im Ruhestand-Tab heranziehen. Die dort dargestellte Streubreite ist der bessere Indikator für die Risikodimension als der punktuelle Erwartungswert der Hauptrechnung.

Was bewusst nicht modelliert wird. (1) Qualitative Folgen wie Schul- oder Kita-Wechsel, Verlust sozialer Netze, befristete Wohnungsknappheit. (2) Die Möglichkeit, dass die Mietpreisbremse nach § 556d Bürgerliches Gesetzbuch den Mietsprung deckelt (in den meisten angespannten Wohnungsmärkten — Wirkung wird empirisch unterschiedlich eingeschätzt). (3) Der Härtefall-Widerspruch nach § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (Sozialklausel), der den Auszug verzögern, aber nicht dauerhaft verhindern kann.

Kaufen, Eigennutzung — § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz. Bei ausschließlicher Selbstnutzung ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (auch die 3-Jahres-Verkürzung nach Bundesfinanzhof IX R 37/16 vom 27.06.2017 ist im durchgängig selbstgenutzten Fall ohnehin erfüllt). Vom Verkehrswert abgezogen werden: Verkaufskosten (Maklerprovision nach Besteller- prinzip § 656a-d Bürgerliches Gesetzbuch, Notarkosten für die Lastenfreistellung der Grundschuld, Energieausweis — typisiert über den Eingabesatz), Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Bürgerliches Gesetzbuch (entfällt nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch nach 10 Jahren; im Werkzeug Aktiv-Aktiv-Methode — beide Berechnungsmethoden sind nach BGH-Grundsatzurteil XI ZR 267/96 vom 01. Juli 1997 zulässig — mit Tilgungsplan-Mittelwert seit v2026.2.0) sowie die Restschuld. Hinzu kommt das Käuferdepot abzüglich der latenten Abgeltungsteuer, die bei Realisierung fällig wird, sowie ab v2026.2.0 die verzinste Instandhaltungs-Rücklage als zusätzlicher liquider Vermögensteil des Eigentümers.

Kaufen, Fremdnutzung — § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz. Innerhalb der 10-Jahres-Spekulations- frist fällt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer zum persönlichen Grenzsteuersatz an, zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag (§ 4 Solidaritätszuschlagsgesetz). Die senkrechte gestrichelte Linie markiert den Sprung in die Steuerfreiheit. Veräußerungsgewinn = Verkehrswert minus Anschaffungs- kosten minus Anschaffungsnebenkosten. AfA-Korrektur nach § 23 Absatz 3 Satz 4 Einkommensteuergesetz und Werbungskosten-Abzug sind mangels modellierter Mieteinnahmen bewusst nicht abgebildet. Kirchensteuer (8 oder 9 Prozent der Einkommensteuer) ist ebenfalls nicht eingerechnet, da Mitgliedschaft individuell.

Mieten und Investieren — Depot nach § 32d Einkommen- steuergesetz. Latente Abgeltungsteuer (26,375 Prozent inkl. Solidaritätszuschlag) auf den Veräußerungsgewinn des Depots, vermindert um die Teilfreistellung nach § 20 Investmentsteuergesetz (30 Prozent bei Aktienfonds, 15 Prozent bei Mischfonds). Verkaufs- kosten des Depots (Order-Gebühren beziehungsweise Rücknahmeabschlag) werden seit v2026.2.0 als eigener Parameter erfasst und am Horizont einmalig vom Depotwert abgezogen (Default 0,1 Prozent für ETF-Verkauf bei Neobrokern; klassische Filialbanken 0,25 bis 0,5 Prozent; fondsgebundene Lebensversicherung bis 1 Prozent Rücknahmeabschlag). Identisch zur Mieten-Linie der Hauptgrafik — beim Mieter ist die Liquidationssicht ohnehin schon der Buchwert.

Verhältnis zur Hauptgrafik. Die Hauptgrafik zeigt den Bestandswert (Buchwert) ohne Verkaufssimulation; die Käuferlinie dort ist höher als die Eigennutzungs-Linie dieser Grafik um die Summe aus Verkaufskosten, Vorfälligkeit und latenter Abgeltungsteuer auf das Käuferdepot. Die Mietenlinie stimmt in beiden Grafiken überein.

Was die Grafik zeigt. Der vertikale Abstand zwischen Eigennutzung und Fremdnutzung ist die Steuerwirkung des § 23 Einkommensteuergesetz (Spekulationssteuer plus Soli); sie springt bei Erreichen der 10-Jahres-Schwelle auf null. Der Abstand zwischen Eigennutzung und Depot zeigt die steuerliche Asymmetrie zwischen selbstgenutzter Wohnimmobilie und kapitalmarktbesteuertem Depot — neben der Wohnsicherheit der zentrale rechnerische Vorteil des Selbsterwerbs.

Phase 1 (Mieten und Sparen). Der verzögerte Käufer verhält sich exakt wie der Mieter im Hauptszenario: dasselbe Eigenkapital fließt sofort ins Depot, in jedem Monat fließt die Differenz zwischen Cashflow-Parität und Mieterausgabe weiter ins Depot. Der Depot-Stand am Ende von Phase 1 bildet das Eigenkapital für den späteren Kauf.

Übergang. Der Kaufpreis ist zum Verzögerungszeitpunkt um die jährliche Wertsteigerung der Immobilie gestiegen (konsistent zum Wertsteigerungs-Parameter im Hauptszenario). Kaufnebenkosten werden auf den dann gültigen Kaufpreis bemessen. Übersteigt das angesparte Depot Kaufpreis und Nebenkosten, bleibt der Rest im Wertpapierdepot angelegt.

Phase 2 (Kaufen). Standardannuität wird mit der ursprünglichen Anfangstilgung bemessen, Zinsbindung läuft ab Kaufzeitpunkt neu. In jedem Monat zahlt der verzögerte Käufer denselben Cashflow wie der Sofortkäufer; Überschüsse über Annuität und Eigentümerkosten fließen in das Käufer-Depot. Spekulationsfrist nach § 23 Einkommensteuergesetz wird relativ zum Kauf in Phase 2 gemessen.

Wesentliche Vereinfachung. Die Lebenslage in Phase 1 (Wohnungsgröße, Familienstand, Marktlage) wird als unverändert angenommen. Zwangsumzüge in Phase 1 werden gemäß Marktlage angerechnet — sie fließen über die niedrigere Mieter-Depot-Akkumulation indirekt in das spätere Eigenkapital ein.

Sequenzrisiko (näherungsweise abgebildet ab v2026.2.0). Das Modell unterstellt eine konstante Nettorendite über den gesamten Horizont und damit auch in den Jahren unmittelbar vor dem Kaufzeitpunkt. In der Realität ist die Pfadabhängigkeit des Kapitalmarkts erheblich: Eine schlechte Renditesequenz ausgerechnet kurz vor dem geplanten Kauf — etwa ein Bärenmarkt im Übergangsjahr — kann das angesparte Depot um 30 bis 40 Prozent reduzieren und damit den Eigenkapitaleffekt des dritten Wegs zerstören. Ab v2026.2.0 lässt sich dieses Risiko über den Eingabewert Sequenzrisiko-Abschlag auf Phase-1-Depot konservativ einrechnen — er mindert den Bruttowert des Phase-1- Depots um den gewählten Prozentsatz, ohne unter die Einlagensumme zu fallen. Default null Prozent bewahrt das alte Verhalten; empfohlen für die Beratungspraxis sind 20 bis 30 Prozent als Worst-Case-Stresstest, bei langer Phase-1-Dauer mehr. Die Monte-Carlo-Variante im Sensitivitäten-Tab ist eine Ergänzung, aber kein Ersatz: Sie zieht pro Simulationslauf eine konstante Rendite und bildet keine Jahres-Sequenz ab — der explizite Sequenzrisiko-Abschlag ist daher die praxisnähere Stellschraube. Wer den verzögerten Kauf als realistische Option erwägt, sollte das Depot in den letzten Jahren vor dem Kauf zusätzlich risikoarm umschichten (Anleihen, Tagesgeld).

Für jede Zelle wird die vollständige Rechnung mit den jeweils anderen Werten für Wertsteigerung und Bruttorendite durchlaufen — alle übrigen Eingaben bleiben unverändert. Die Färbung ergibt sich aus dem prozentualen Abstand zwischen nettovermoegen_kaufen und nettovermoegen_mieten, bezogen auf das Mieter-Endvermögen.

Intensitätsstufen: Felder innerhalb der eingestellten Toleranz erscheinen gelb (das Ergebnis ist offen). Außerhalb der Toleranz wird in drei Stufen abgegrenzt — leicht (Abstand bis 25 Prozent), deutlich (25 bis 50 Prozent), sehr deutlich (über 50 Prozent). Damit lassen sich Bereiche, in denen die Entscheidung rechnerisch robust ist, optisch von Grenzbereichen unterscheiden.

Diese Darstellung ersetzt bewusst keine Punktlandung. Wo das Ergebnis in der Matrix dominant ein Feld trifft, ist die Entscheidung rechnerisch deutlich; wo die Felder gemischt sind, hängt das Ergebnis stärker an Ihren Annahmen über die Zukunft als an Ihrem heutigen Ausgangspunkt — dann entscheiden Sicherheit, Flexibilität und Klumpenrisiko.