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  FINANZSTRUKTUR WOHNWEICHE
  Version 2026.3.0
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BESCHREIBUNG
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Finanzstruktur Wohnweiche ist ein lokal im Browser laufendes Werkzeug zur
Entscheidung zwischen den Wegen "Kaufen einer selbstgenutzten Immobilie mit
Finanzierung" und "Mieten einer Vergleichswohnung bei konsequenter Anlage der
Differenz am Kapitalmarkt". Es übersetzt die typischen Eingaben einer Finan-
zierungsentscheidung — Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Tilgung, Vergleichs-
miete, Marktlage, Kapitalmarktrendite — in einen sauber durchgerechneten
Vermögensvergleich über den persönlichen Betrachtungshorizont.

Verglichen werden zwei Wege:

  - Kaufen mit Finanzierung: Erwerb der selbstgenutzten Immobilie mit
    eingebrachtem Eigenkapital und Darlehensaufnahme. Während der Tilgung
    fließen Annuität, Instandhaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten ab;
    nach Volltilgung beginnt der Vermögensaufbau über ein Käuferdepot.

  - Mieten und Investieren: Anmietung der Vergleichswohnung und Anlage des
    nicht in den Kauf gebundenen Eigenkapitals sowie der monatlichen
    Cashflow-Differenz in ein Wertpapierdepot.

Das Werkzeug rechnet beide Wege monatsweise über den persönlichen Horizont
durch und stellt das Nettovermögen am Horizont gegenüber — sowohl nominal als
auch real (inflationsbereinigt). Das zentrale Modellprinzip ist die
Cashflow-Parität: In jedem Monat tragen Käufer und Mieter denselben Geld-
betrag — den höheren der beiden Ausgaben; wessen Ausgabe darunter liegt, dem
fließt die Differenz als Sparrate in das eigene Depot. So wird sichergestellt,
dass beide Wege denselben monatlichen Aufwand haben und der Vermögensvergleich
fair bleibt.

Im Modell laufen nur jene Positionen in den Cashflow, die zwischen den Wegen
abweichen (Differenz-Modell): Beim Käufer sind das Annuität, Instandhaltung
und nicht umlagefähige Nebenkosten; beim Mieter die Kaltmiete und gege-
benenfalls die Umzugskosten bei einem Zwangsumzug. Die warmen Nebenkosten
(Heizung, Wasser, Strom, Grundsteuer-Umlage) fallen bei beiden Wegen
gleichermaßen an und kürzen sich rechnerisch heraus; sie werden in den
Tabellen informatorisch ausgewiesen, fließen aber nicht in den Vergleich
ein. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung umlage-
fähig und damit ebenfalls ein Wash zwischen den Wegen.

Kern der Auswertung ist das Diagramm "Vermögensverlauf": die kumulierte
Entwicklung des Nettovermögens beider Wege über die Zeit, optional in
nominaler oder realer (inflationsbereinigter) Darstellung. Ergänzend zeigt
ein zweites Diagramm das "Liquidationsergebnis bei Veräußerung" — also das,
was nach Verkauf der Immobilie und Auflösung aller Depots noch in der Tasche
bleibt, einschließlich Verkaufskosten, Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502
Bürgerliches Gesetzbuch (gedeckelt auf zehn Jahre nach § 489 Bürgerliches
Gesetzbuch), Spekulationssteuer bei Fremdnutzung nach § 23 Absatz 1 Nummer 1
Einkommensteuergesetz sowie der latenten Abgeltungsteuer auf das Depot.

Die ausgewiesene Hauptkennzahl beider Wege ist nach einer einheitlichen
Konvention berechnet: Die latente Abgeltungsteuer nach § 32d Einkommen-
steuergesetz und § 20 Investmentsteuergesetz wird sowohl beim Mieter-Depot
als auch beim Käufer-Depot vom ausgewiesenen Endvermögen abgezogen. Dadurch
stimmt die Hauptkennzahl numerisch mit dem Liquidationsergebnis bei
Eigennutzung am Horizont überein. Derselbe Steuerabzug wird auch in der
laufenden Vermögensentwicklungs-Linie des Käufer-Pfads vorgenommen, sodass
beide Linien nach gleicher Methodik gerechnet sind; die verbleibende
Differenz zwischen Chart-Endpunkt und Liquidations-Kennzahl besteht nur aus
den klassischen Veräußerungseffekten (Verkaufskosten, Vorfälligkeits-
entschädigung, Spekulationssteuer, Wohn-Riester-Nachversteuerung).

Darüber hinaus bietet das Werkzeug mehrere ergänzende Bausteine:

  - Total-Liquidations-Tabellen für beide Wege: aufgeschlüsselte Berechnung
    des Liquidationswerts pro Jahr — beim Käufer mit Aufschlüsselung der
    Verkaufskosten, Vorfälligkeit, Restschuld und Käuferdepot netto; beim
    Mieter mit Aufschlüsselung der Steuerberechnung (Veräußerungsgewinn
    nach § 20 Absatz 4 Satz 1 Einkommensteuergesetz unter Berücksichtigung
    der Depot-Verkaufskosten, Teilfreistellung nach § 20 Investmentsteuer-
    gesetz, Abgeltungsteuer nach § 32d Einkommensteuergesetz).

  - Eigenbedarfsrisiko (für den Mieter): Wahrscheinlichkeit eines Zwangs-
    umzugs nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch je nach
    Marktlage (A-, B- oder C-Lage), Mietsprung bei Neuanmietung und
    Umzugskosten. Die Auswertung erfolgt deterministisch über den
    Erwartungswert für reproduzierbare Ergebnisse, ergänzt um die
    Binomial-Verteilung der Anzahl der Zwangsumzüge.

  - Pflegerisiko: Bei Aktivierung wird das Risiko eines dauerhaften
    Heimaufenthalts mit den entsprechenden Kosten modelliert. Die
    Auswertung zeigt für beide Wege das Netto-Pflegerisiko (Pflegekosten
    abzüglich eingesparter Wohnkosten). Die Eigentümer-Ersparnisquote bei
    Heimaufenthalt ist als Modellparameter konfigurierbar (Default 60 Prozent
    der laufenden Eigentümerkosten — der leerstehende Bau trägt Grundsteuer,
    Gebäudeversicherung, Frostschutz und Hausverwaltung weiter). Im Worst-
    Case-Pflegeszenario wird die Verwertungspflicht der selbstgenutzten
    Immobilie nach § 90 Sozialgesetzbuch XII berechnet. Symmetrisch dazu
    zieht das Werkzeug in beiden Wegen eine sozialhilferechtliche Untergrenze
    nach § 61 ff. Sozialgesetzbuch XII: Sobald die Pflegekosten das
    verbleibende Vermögen unter den Schonbetrag nach § 90 Absatz 2 Nummer 9
    Sozialgesetzbuch XII in Verbindung mit § 1 der Durchführungsverordnung
    zu § 90 Absatz 2 Nummer 9 SGB XII (10.000 Euro) drücken würden,
    übernimmt der Sozialhilfeträger den ungedeckten Rest (Hilfe zur Pflege).
    Das ausgewiesene Endvermögen wird in diesem Fall auf den Schonbetrag
    angehoben, der Fehlbetrag in beiden Pfaden als Sozialhilfelücke separat
    ausgewiesen. Geprüft wird beim Käufer das Endvermögen nach Verkaufserlös,
    Käuferdepot, Pflege-Cashflow, Wohn-Riester-Nachversteuerung und einem
    etwaigen ungedeckten Modernisierungs-Schock, beim Mieter das Mieter-Depot.

  - Verzögerter Kauf: Auswertung des dritten Wegs "Erst mieten und sparen,
    dann später kaufen". Das in Phase 1 angesparte Depot wird zur Eigen-
    kapital-Finanzierung des späteren Kaufs aufgelöst — die fällige latente
    Abgeltungsteuer und die Depot-Verkaufskosten werden dabei nach § 20
    Absatz 4 Satz 1 Einkommensteuergesetz korrekt vom Veräußerungsgewinn
    abgezogen.

  - Wohn-Riester: Modellierung der Förderung nach § 92a Einkommensteuer-
    gesetz mit Wohnförderkonto und nachgelagerter Besteuerung bei Renten-
    eintritt (Wahl zwischen einmaliger Besteuerung mit 30-Prozent-Rabatt
    oder ratierlicher Besteuerung bis zum vollendeten 85. Lebensjahr).

  - Instandhaltungs-Rücklage und Modernisierungs-Schock: Die kalkulatorische
    Instandhaltung wird nicht jeden Monat als Aufwand verbucht, sondern als
    verzinste Rücklage geführt (Tagesgeld-Niveau, Default 2,5 Prozent pro
    Jahr). Damit kein methodischer Widerspruch zur Wertsteigerungs-Annahme
    entsteht, werden alle acht Jahre 80 Prozent der dann angesparten Rücklage
    aufgezehrt — modelliert die realen Erhaltungs-Großmaßnahmen (Heizung,
    Dach, Bäder, Fenster, Fassade in rotierender Reihenfolge). Über einen
    Horizont von vierzig Jahren entstehen so typischerweise fünf Sanierungs-
    Zyklen mit kumulierten Aufwendungen von rund 0,9 bis 1,1 Prozent des
    Gebäudewerts pro Jahr. Zusätzlich lässt sich ein einmaliger Modernisierungs-
    Schock (Komplettsanierung beim Bestandskauf, neues Dach, Heizungstausch)
    zu einem vom Anwender definierten Zeitpunkt aktivieren; er wird inflations-
    aufgezinst angesetzt und vorrangig aus der Rücklage gedeckt.

  - Sensitivitäts-Matrix: eine Matrix-Darstellung der Endvermögens-Differenz
    in Abhängigkeit von Wertsteigerung Immobilie und Kapitalmarktrendite —
    macht sichtbar, wie das Ergebnis auf die zwei wichtigsten Annahmen
    reagiert. Die Toleranzbreite für die Klassifizierung "nahezu offen" ist
    konfigurierbar.

  - Monte-Carlo-Simulation: stochastische Auswertung mit zufällig gezogenen
    Renditen und Wertsteigerungen über fünfhundert bis zehntausend Simulations-
    läufe. Ausweis der Bandbreite des Endvermögens (Median, P5-P95) je Weg
    sowie der Wahrscheinlichkeit, dass Kaufen vorne liegt. Die Simulation
    läuft in Batches im Hauptthread mit adaptiver Frame-Budget-Steuerung; sie
    ist gegen parallele Mehrfach-Starts und Eingabe-Änderungen während der
    Laufzeit abgesichert (Generation-Token, Deep-Snapshot der Eingaben).

  - Wohnen im Ruhestand: Ausweis der kalkulatorischen Wohnkostenersparnis des
    Eigentümers gegenüber dem Mieter in der Rentenphase, dargestellt in
    heutiger Kaufkraft.

Das Werkzeug richtet sich sowohl an Personen, die ihre Kauf- oder Mietent-
scheidung zum ersten Mal abwägen, als auch an fachlich vorgebildete Anwender,
die alle Modellannahmen selbst steuern wollen. Für beide Gruppen steht je eine
eigene Bedienoberfläche bereit (siehe nächster Abschnitt). Die Auswertung
verzichtet bewusst auf normative Empfehlungen; sie zeigt Nettovermögen und
Liquidationswerte für beide Wege, ordnet die Ergebnisse im Verhältnis zur
Renditeannahme ein und beschreibt das Modellergebnis im Klartext.


GELTUNGSBEREICH
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Das Werkzeug bildet einen klar umrissenen Ausschnitt der Kauf-oder-Miet-
Entscheidung ab. Sachverhalte außerhalb dieses Rahmens sind nicht abgedeckt
und führen zu unzutreffenden Ergebnissen. Abgedeckt sind selbstgenutzte
Wohnimmobilien (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus), klassische Annuitäten-
darlehen mit fester Zinsbindung, lineare Modellierung der laufenden Kosten
und eine Veräußerungssicht für den Spezialfall Fremdnutzung mit Spekulations-
steuer nach § 23 Einkommensteuergesetz.

Nicht abgedeckt sind insbesondere vermietete Renditeimmobilien, Bauträger-
verträge mit Auszahlungsplänen vor Fertigstellung, gewerbliche oder gemischt-
genutzte Immobilien, denkmalgeschützte Sanierungsobjekte mit besonderen
Steuervorteilen (Absetzung für Abnutzung nach § 7i Einkommensteuergesetz,
Erhaltungsaufwendungen nach § 11a Einkommensteuergesetz), Zwangsversteigerungs-
konstellationen, Auslandsimmobilien sowie alle individuellen Konstellationen
mit erheblichen Sondereffekten (Erbschaft, Schenkung, Vorerbe). Mehrfache
Lebenszyklus-Wechsel (Verkauf und Neukauf einer anderen Immobilie nach zehn
bis zwanzig Jahren) sind nicht systematisch abgebildet — das Modell hält ein
Objekt über den gesamten Horizont; in der Realität typische Wechsel-
Transaktionskosten (Maklerprovision, Notar, Grunderwerbsteuer) sind nur über
die einzelne End-Veräußerung erfasst.


DIE ZWEI BEDIENMODI
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Das Werkzeug bietet zwei Ansichten, zwischen denen sich jederzeit umschalten
lässt — der Schalter befindet sich oben rechts im Kopf des Werkzeugs.

  - Einsteiger-Modus: eine schlanke Oberfläche mit den Pflichtangaben. Über
    vier vordefinierte Wohnsituationsprofile (Junge Singles, Familie, Mittlere
    Lebensphase, Vorrente) werden die typischen Eckwerte gesetzt; der Anwender
    ergänzt nur wenige Angaben. Die übrigen Annahmen werden mit dokumentierten
    Standardwerten belegt und im Ergebnis offen ausgewiesen. Das Vermögens-
    verlauf-Diagramm und eine knappe Einordnung in Klartext stehen im
    Mittelpunkt.

  - Experten-Modus: die vollständige Oberfläche. Zusätzlich verfügbar sind
    die ausführlichen Eingabekarten zu Finanzierung, Eigentümerkosten,
    Mietverhältnis, Kapitalmarktannahmen und Veräußerungsperspektive, die
    Tabs "Zahlungsströme", "Sensitivität", "Monte-Carlo", "Wohnen im
    Ruhestand", "Druckreport" und "Administration" sowie die ausführliche
    Methodik- und Geltungsbereichsdarstellung im Einstieg.

Beide Modi nutzen dieselbe Rechen-Engine und dieselben Arbeitsbereiche für
Eingabe und Auswertung. Eingaben, die in einem Modus gemacht werden, stehen
nach dem Umschalten unverändert im anderen Modus zur Verfügung.

Beim erstmaligen Öffnen erscheint ein kurzer Auswahldialog, über den der
gewünschte Einstiegsmodus gewählt wird. Der Dialog weist darauf hin, dass ein
späterer Wechsel jederzeit möglich ist, und erscheint nur einmal. Wird der
aktuelle Stand über "Als HTML sichern" abgelegt, merkt sich diese Datei den
zuletzt gewählten Modus; beim erneuten Öffnen erscheint der Dialog dann nicht
noch einmal.


SYSTEMANFORDERUNGEN
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  - Aktueller Webbrowser auf Chromium-, Firefox- oder Safari-Basis ab 2023
  - WebView auf iOS und Android wird unterstützt
  - Internet Explorer wird nicht unterstützt
  - Eingebettete Drittkomponenten:
      · DM Sans (Schrift) — Copyright © Google Fonts,
        SIL Open Font License 1.1, https://scripts.sil.org/OFL
      · JetBrains Mono (Schrift) — Copyright © JetBrains s.r.o.,
        SIL Open Font License 1.1, https://scripts.sil.org/OFL
    Alle Diagramme werden vom Werkzeug selbst als Inline-SVG erzeugt; eine
    externe Diagrammbibliothek wird nicht benötigt. Schriften (DM Sans in vier
    Schnitten, JetBrains Mono) sind als Base64-WOFF2, das Logo als data:image-
    URL und sämtliche Skripte vollständig in die HTML-Datei eingebettet. Die
    Schriften werden unverändert eingebettet; die Reserved-Font-Name-Klausel
    der SIL Open Font License wird damit nicht berührt. System-Schriften
    (Segoe UI, Arial, sans-serif, monospace) werden vom Betriebssystem
    bereitgestellt und sind nicht Gegenstand der Lizenz-Beilagepflicht. Das
    Werkzeug benötigt zu keinem Zeitpunkt eine Internetverbindung und baut
    auch beim Start keine Verbindung zu Dritten auf.
  - Keine Installation, keine Backend-Verbindung, keine Datenübertragung
  - Keine Cookies, kein Local Storage
  - Selbstbeschränkung des Werkzeugs durch eine im Dokument gesetzte, vom
    Browser erzwungene Content-Security-Policy (connect-src 'none'): automa-
    tische Verbindungen (fetch, XHR, WebSocket, EventSource, sendBeacon) sind
    unterbunden. Der Status ist oben im Kopf des Werkzeugs als "Lokal · keine
    autom. Übertragung" mit Schloss-Symbol sichtbar; seine Farbe ist bewusst
    an die tatsächlich gemessene Netzwerksperre gekoppelt, nicht an den
    Online-Status. Ein Klick darauf — ebenso wie der Block "Sicherheit" im
    Tab Administration — öffnet die "Sicherheitsprüfung" mit dem Klartext der
    Policy und einer Auflistung der tatsächlich geladenen Ressourcen (im
    Normalfall: keine externen). Anklickbare Links im Impressum bleiben
    erlaubt — daher die Formulierung "keine automatische Datenübertragung".
    Die Policy ist eine Netzwerksperre, ausdrücklich kein Schutz gegen
    Cross-Site-Scripting.


ERSTE SCHRITTE
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  1. Die Datei Finanzstruktur_Wohnweiche_2026_3_0.html mit einem Doppelklick
     im Webbrowser öffnen. Optional kann die Datei an einen festen Speicher-
     ort kopiert und eine Verknüpfung auf dem Schreibtisch abgelegt werden.
     Beim ersten Öffnen erscheint der Auswahldialog für den Einstiegsmodus
     (siehe Abschnitt "Die zwei Bedienmodi").

  2. Der Tab Einstieg führt in die Fragestellung ein: Er stellt die zwei Wege
     nebeneinander, erläutert das Cashflow-Paritäts-Modell und nennt den
     Rechtsstand der hinterlegten Rechengrößen. Im Experten-Modus erscheinen
     zusätzlich die Karten "Modellannahmen im Überblick", "Methodische
     Hinweise — Vereinfachungen mit Wirkung auf das Ergebnis" und eine
     Schritt-für-Schritt-Anleitung.

  3. Im Tab Eingabe werden die Pflichtangaben erfasst: Geburtsjahr,
     Betrachtungshorizont, Bundesland, Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins,
     Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Kaltmiete der Vergleichswohnung sowie
     die Marktlage. Im Experten-Modus stehen zusätzlich Eingaben zur Verfügung
     — unter anderem zu Grundstücksanteil, Sondertilgung, Anschlusszins,
     Instandhaltung, Grundsteuer, nicht umlagefähigen Nebenkosten, Verkaufs-
     kosten, Depot-Verkaufskosten, warmen Nebenkosten des Mieters, Miet-
     steigerung, Umzugskosten, Inflation, Kapitalmarktrendite, Depotkosten,
     Wertsteigerung der Immobilie, Abgeltungsteuer, Teilfreistellung sowie
     Modernisierungs-Schock (Betrag und Jahr) und Verzinsung der Instand-
     haltungs-Rücklage. Die Eingaben zur Pflege (Pflegealter, Pflegedauer,
     Pflegekosten, Eigentümer-Ersparnisquote bei Heimaufenthalt) und zu
     Wohn-Riester (Eigenbeitrag, Zulagen, Steuervariante) sind optional
     zuschaltbar. Bei Verlassen eines Eingabefeldes mit leerem oder
     ungültigem Wert springt das Feld visuell auf den hinterlegten Modell-
     Default zurück, damit Anzeige und interner Rechenstand konsistent bleiben.

  4. Der Tab Vermögensentwicklung zeigt das Kernergebnis. Eine Doppellinie
     stellt das Nettovermögen beider Wege über den gesamten Horizont gegen-
     über. Eine Umschaltung zwischen nominaler und realer (inflations-
     bereinigter) Darstellung ist möglich. Ein zweites Diagramm zeigt das
     Liquidationsergebnis bei Veräußerung — also was nach Verkauf der
     Immobilie und Auflösung aller Depots verbleibt, einschließlich aller
     Transaktionskosten und Steuern. Drei Linien differenzieren dabei
     Eigennutzung (steuerfrei nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommen-
     steuergesetz), Fremdnutzung mit Spekulationssteuer und das Mieten-Pendant
     (Depotauflösung). Eine KPI-Kachel weist den Schnittpunkt aus — das Jahr,
     in dem ein Weg den anderen überholt, in beide Richtungen ausgewertet.

  5. Im Tab Zahlungsströme (nur Experten-Modus) wird die jährliche Mechanik
     beider Wege als Tabelle dargestellt. Vier Ansichten sind über Umschalter
     erreichbar: Jahresgang Kaufen (Annuität, Zins, Tilgung, Instandhaltung,
     Nebenkosten, Sparrate ins Käuferdepot, Restschuld, Immobilienwert,
     Käuferdepot, Nettovermögen), Jahresgang Mieten und Investieren (Kaltmiete,
     warme Nebenkosten als Information, Sparrate ins Depot, Umzugskosten,
     Depotwert, latente Steuer, Nettovermögen), Total-Liquidation Kaufen
     (Verkehrswert, Verkaufskosten, Vorfälligkeit, Restschuld, Käuferdepot
     netto, Liquidationswerte Eigen- und Fremdnutzung) und Total-Liquidation
     Mieten (Depotwert brutto, eingelegte Beiträge, Veräußerungsgewinn unter
     Berücksichtigung der Depot-Verkaufskosten, latente Steuer, Liquidations-
     wert). Auf schmalen Bildschirmen ist die erste Spalte (Jahr) sticky
     positioniert; ein Schatten-Indikator zeigt an, dass rechts weitere
     Spalten folgen.

  6. Im Tab Sensitivität (nur Experten-Modus) wird die Endvermögens-Differenz
     als Matrix in Abhängigkeit von Wertsteigerung Immobilie (Spalten) und
     Kapitalmarktrendite (Zeilen) ausgewiesen. Die Matrix zeigt, in welchen
     Annahmen-Konstellationen Kaufen oder Mieten und Investieren vorne liegt.
     Diese Auswertung ist methodisch zentral: Das Ergebnis kippt schon bei
     kleinen Änderungen der beiden Renditen. Die Toleranzbreite für die
     Klassifizierung "nahezu offen" lässt sich vom Anwender einstellen. Da die
     Berechnung 63 Einzelläufe erfordert, erscheint während des Renderns ein
     Lade-Indikator.

  7. Im Tab Monte-Carlo (nur Experten-Modus) wird die Rechnung mit zufällig
     gezogenen Werten für Bruttorendite Depot und Wertsteigerung Immobilie
     wiederholt — zwischen 500 und 10.000 Läufen. Ausweis der Endvermögens-
     Bandbreiten je Weg (Median, P5-P95), der Wahrscheinlichkeit, dass Kaufen
     vorne liegt, sowie eines Histogramms der Differenz Kaufen minus Mieten.
     Die Standardabweichungen sind frei einstellbar; Realisationen jenseits
     ±2,5 Standardabweichungen werden verworfen, um unrealistische Compounding-
     Extreme zu vermeiden. Die zufällig gezogenen Werte durchlaufen vor
     Übergabe an die Berechnungs-Engine denselben Klemmkorridor wie der
     UI-Eingabepfad (Bruttorendite Depot 0 bis 15 Prozent, Wertsteigerung
     Immobilie −5 bis +10 Prozent), sodass die methodische Symmetrie zwischen
     UI- und Monte-Carlo-Pfad gewahrt ist. Die Simulation läuft asynchron im
     Hauptthread mit adaptiver Frame-Budget-Steuerung; ein Generation-Token
     bricht parallele Mehrfach-Starts sauber ab und ein Deep-Snapshot der
     Eingaben sichert jeden Lauf gegen Eingabe-Änderungen während der Laufzeit.

  8. Im Tab Wohnen im Ruhestand (nur Experten-Modus) wird die kalkulatorische
     Wohnkostenersparnis des Eigentümers gegenüber dem Mieter in der Renten-
     phase ausgewiesen — in heutiger Kaufkraft. Dies ist die Brücke zum
     Schwestertool "Finanzstruktur Altersvorsorge", in dem der Effekt auf die
     Rentenlücke übernommen werden kann.

  9. Im Tab Druckreport (nur Experten-Modus) wird ein mehrseitiger Bericht
     erzeugt. Er umfasst ein Deckblatt mit Logo, Titel sowie Stand- und
     Rechtsstandangaben, die Ausgangslage, die Übersicht beider Wege, das
     Vermögensverlauf-Diagramm, die Liquidationsgrafik, die Tabellen der
     Zahlungsströme sowie — bei entsprechender Eingabe — die Auswertungen zu
     Pflegerisiko und Wohn-Riester. Über die Schaltfläche "Drucken" oben
     rechts wird der gerade geöffnete Tab gedruckt. Das Druck-Layout ist auf
     umbruchsichere Seitenwechsel optimiert: KPI-Karten, Tabellen-Wrapper und
     Sensitivitätsmatrix werden nicht durchbrochen, Tabellen-Spaltenüber-
     schriften wiederholen sich auf Folgeseiten.

  10. Im Tab Administration (nur Experten-Modus) sind die Rechenparameter
      getrennt ausgewiesen: die verwendeten Standardwerte (Bandbreiten und
      Quellen), die Quellenlage zur Marktlage (Mietsprung, Eigenbedarfs-
      wahrscheinlichkeit, Modellgrenzen) und ein umfassendes Quellenverzeichnis
      mit Rechtsgrundlagen (Steuerrecht, Zivilrecht, Sozial- und Wohnungsrecht),
      Wirtschaftsdaten und Marktstatistiken sowie methodischer Literatur. Der
      Block "Sicherheit" öffnet die Sicherheitsprüfung. Ein Selbsttest rechnet
      feste Beispielfälle durch und vergleicht das Ergebnis mit hinterlegten
      Erwartungskorridoren — die Hauptszenarien für das Endvermögen, die
      Tiefenprüfungen für Pflegerisiko, Verwertungspflicht nach § 90 Sozial-
      gesetzbuch XII, Eigenbedarfs-Binomial-Auswertung und verzögerten Kauf
      mit Pflegephase, die Spezialtests zu Vorabpauschale, Vorfälligkeits-
      entschädigung, Grunderwerbsteuer-Inventarbereinigung, Instandhaltungs-
      Rücklage und Modernisierungs-Schock sowie eine eigene Kategorie zum
      Sicherheits- und Transparenzmerkmal (Content-Security-Policy, Resource-
      Timing). Der Selbsttest hängt nicht von den Eingaben ab und wird nur auf
      Knopfdruck ausgeführt. Er ersetzt keine fachliche Durchsicht.

  11. Der Tab Rechtliches enthält das Impressum nach § 5 Digitale-Dienste-
      Gesetz, den Beratungsausschluss, die Urheberrechts- und Nutzungs-
      bedingungen sowie die Datenschutzhinweise. Dort sind auch die Versions-
      angabe und der Drittkomponenten-Nachweis ausgewiesen.

  12. Für die Sicherung der Eingaben bestehen zwei Wege. Über die Schaltfläche
      "Daten sichern" werden alle Eingaben in eine kompakte JSON-Datei
      geschrieben und über "Daten laden" wieder eingelesen. Über "Als HTML
      sichern" wird der aktuelle Stand als vollständige, eigenständige HTML-
      Datei abgelegt; diese Datei lässt sich später direkt öffnen und enthält
      alle Eingaben bereits ausgefüllt sowie den zuletzt gewählten Bedienmodus.
      Da das Werkzeug ohne Cookies und ohne Local Storage arbeitet, sind dies
      die beiden Persistenzwege. Eine Schaltfläche zum manuellen Neuberechnen
      gibt es nicht — jede Änderung an einem Eingabefeld wird sofort in alle
      Tabs übernommen.


HINWEIS ZUR BEDIENUNG
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Neben vielen Eingabefeldern befindet sich ein kleines Informationszeichen.
Fährt man mit der Maus darüber, erscheint eine kurze Erklärung des Feldes.
Auf schmalen Bildschirmen wird der Tooltip zentriert ausgerichtet und auf
90 Prozent der Bildschirmbreite begrenzt, damit er nicht über den rechten
Rand hinausragt. Diese Erklärungen weisen auch dort, wo eine Angabe nicht aus
einem objektiven Datum abzuleiten ist, sondern auf einer Modellannahme beruht,
ausdrücklich darauf hin.

An mehreren Stellen — insbesondere zur Marktlage, zum Eigenbedarfsrisiko und
zum Pflegerisiko — finden sich zusätzlich aufklappbare Hinweise ("Eingabehilfe
zu diesem Abschnitt"), in denen die Hintergründe und die einschlägigen Normen
kompakt erläutert sind.

Bei ungewöhnlichen Eingaben blendet das Werkzeug nicht-blockierende Hinweise
ein. Sie machen lediglich auf Konstellationen aufmerksam, die im Beratungs-
gespräch häufig Rückfragen auslösen, und blockieren die Berechnung nicht.
Solche Hinweise erscheinen unter anderem bei:

  - einer Zinsbindung unter fünf oder über zwanzig Jahren — in beiden Fällen
    verschiebt sich das Modellgewicht stark auf den Anschlusszins, der dann
    zur dominanten Aussage wird;
  - einem Bezugsjahr vor dem Geburtsjahr;
  - einem Eigenkapital unter 10 Prozent oder über 100 Prozent von Kaufpreis
    plus Kaufnebenkosten;
  - einer Brutto-Mietrendite außerhalb des Plausibilitätsbands von 2 bis
    6 Prozent;
  - einer Brutto-Rendite des Wertpapierdepots über zehn Prozent pro Jahr —
    oberhalb der empirisch belegten Langfrist-Bandbreite breiter Aktienindex-
    ETFs (DAX, MSCI World; rollierende 30-Jahres-Statistik), die das Mieten-
    Pfad-Endvermögen erheblich überzeichnet;
  - einer anfänglichen Tilgung, die im Betrachtungshorizont keine Volltilgung
    erreicht (Restschuld am Horizont);
  - einer jährlichen Sondertilgung über fünf Prozent des Ursprungsdarlehens —
    bankpraktisch die übliche vertragliche Obergrenze;
  - einem Modernisierungs-Schock-Jahr oder Heimeinzugs-Alter vor dem aktuellen
    Alter oder jenseits des Betrachtungshorizonts; das Ereignis wird in diesem
    Fall still übersprungen, der Hinweis macht auf die unbeabsichtigte
    Deaktivierung aufmerksam;
  - einem Heimeinzugs-Alter, das mit dem Horizontalter zusammenfällt oder
    darüber liegt — dann liegen rechnerisch keine effektiven Pflegemonate im
    Horizont, und die Verwertungspflicht nach § 90 Sozialgesetzbuch XII greift
    nicht.

Beim Anschlusszins-Modus "unbekannt" zeigt das Eingabefeld den intern
verwendeten Wert (Sollzins + 0,5 Prozentpunkte) ausgegraut an, damit der
Anwender den tatsächlichen Rechenwert sieht und nicht einen davon abweichenden
Default. Bei Modus "manuell" bleibt das Feld editierbar.

Über die Schaltfläche "Impressum & Hinweise" unten rechts werden das Impressum,
der Beratungsausschluss, die Urheberrechts- und Nutzungsbedingungen, die
Datenschutzhinweise, der Drittkomponenten-Nachweis sowie die Hinweise zur
freiwilligen Zuwendung eingeblendet.


METHODISCHE BESONDERHEIT: CASHFLOW-PARITÄT UND DIFFERENZ-MODELL
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Das Werkzeug nutzt das sogenannte Differenz-Modell für den Vergleich Kaufen
gegen Mieten: In den Cashflow-Vergleich gehen nur die Positionen ein, die
zwischen den beiden Wegen abweichen. Beim Käufer sind das Annuität, Instand-
haltung und nicht umlagefähige Nebenkosten (Verwaltung, Wohngebäude-
versicherung, Rücklage für Außenanlagen); beim Mieter die Kaltmiete und
gegebenenfalls Umzugskosten bei einem Zwangsumzug. Warme Nebenkosten (Heizung,
Wasser, Strom, Müll, anteilige Grundsteuer-Umlage nach § 2 Nr. 1 Betriebs-
kostenverordnung) fallen bei beiden Wegen gleichermaßen an und kürzen sich im
Vergleich heraus. Sie werden in der Mieten-Tabelle informatorisch ausgewiesen,
damit die tatsächliche Mieterbelastung sichtbar bleibt, fließen aber nicht in
den Cashflow-Paritäts-Mechanismus ein.

Die Grundsteuer wird nicht separat als Eigentümerkosten geführt. Sie ist nach
§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung umlagefähig und damit für den Vergleich
Kauf-zu-Miete ein Wash. Die Eingabe Grundsteuer bleibt im Werkzeug erhalten
und wird im Pflegerisiko-Modul für die Eigentümer-Ersparnis bei Heimaufenthalt
verwendet.

Die Cashflow-Parität wirkt symmetrisch in beide Richtungen: In den frühen
Jahren ist die Käufer-Ausgabe (Annuität + Instandhaltung + nicht umlagefähige
Nebenkosten) typisch höher als die Kaltmiete; der Mieter spart die Differenz
ins Depot. Steigt die Kaltmiete schneller als die Inflation, überholt sie
irgendwann die Käufer-Ausgabe — von diesem Jahr an spart der Käufer in sein
eigenes Depot, der Mieter hat keinen Überschuss mehr. Dies ist kein Modell-
fehler, sondern die korrekte Spiegelung der Cashflow-Parität.

Eine in der Beratung häufig irritierende Eigenheit folgt aus diesem Prinzip:
Wird allein der Sollzins erhöht, steigt das nominale Käufer-Endvermögen. Der
Grund ist methodisch und kein Berechnungsfehler — bei höherem Sollzins ist die
Annuität höher, also auch der gemeinsame Cashflow, den beide Wege aufbringen;
nach der Volltilgung wird dieser höhere Cashflow im Käuferpfad in das
Käuferdepot umgelenkt. Die Aussagekraft des Vergleichs liegt deshalb in der
Differenz Käufer minus Mieter: Bei steigendem Sollzins wächst der Vorteil des
Mietenden, weil das Mieter-Depot über die längere Laufzeit den höheren
Sparbeitrag verzinst.

Das Modell unterstellt, dass die Sparrate diszipliniert monatlich ins Depot
fließt. Wer den Cashflow-Überschuss konsumiert statt anlegt, bricht das
Modellergebnis — der rechnerische Mieten-Vorteil bleibt dann aus. Diese
Verhaltensasymmetrie zwischen erzwungener Tilgung (Käufer) und freiwilliger
Sparrate (Mieter) ist ein praktisch starkes Argument für den Erwerb und sollte
in der Beratung kritisch reflektiert werden. Die Regler-Eingabe "Spar-
Disziplin" erlaubt eine Modellierung, in der nur ein Teil des verfügbaren
Mieten-Überschusses tatsächlich angelegt wird; die Wirkung auf das Mieter-
Endvermögen ist offen ausgewiesen.

Der Sparer-Pauschbetrag nach § 20 Absatz 9 Einkommensteuergesetz (1.000 Euro
ledig, 2.000 Euro verheiratet) wird in jedem der beiden Vergleichswege voll
angesetzt — der Mieter-Pfad und der Käufer-Pfad sind alternative Lebens-
entscheidungen, nicht zwei parallel im selben Haushalt gehaltene Depots.


METHODISCHE BESONDERHEIT: INSTANDHALTUNGS-RÜCKLAGE UND SANIERUNGS-ZYKLEN
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Die kalkulatorische Instandhaltung von 1,2 Prozent pro Jahr des Gebäudewerts
wird nicht als laufender Aufwand verbucht, sondern als verzinste Rücklage
geführt — auf Tagesgeld-Niveau, Default 2,5 Prozent pro Jahr. Damit kein
methodischer Widerspruch zur Wertsteigerungs-Annahme entsteht (eine Immobilie,
deren Wert über vierzig Jahre erhalten bleibt, kann nicht gleichzeitig vier
Jahrzehnte ohne Substanz-Aufwendungen auskommen), zehrt das Modell alle acht
Jahre 80 Prozent der dann angesparten Rücklage auf — modelliert als Aufwendung
für die jeweils anstehenden Großmaßnahmen (Heizung alle 20 Jahre, Dach alle 30
bis 40 Jahre, Bäder alle 25 Jahre, Fenster alle 30 bis 40 Jahre, Fassade alle
25 bis 30 Jahre, in rotierender Reihenfolge). 20 Prozent verbleiben als
realistischer Liquiditätspuffer und werden bis zum nächsten Zyklus weiter
verzinst.

Über vierzig Jahre ergeben sich auf diese Weise typischerweise fünf Sanierungs-
Zyklen mit kumulierten Aufwendungen in der Größenordnung von 0,9 bis 1,1
Prozent des Gebäudewerts pro Jahr — passend zur kalkulatorischen Annahme. Bei
sehr kurzem Horizont (unter acht Jahren) entfällt der Zyklus, die gesamte
Rücklage geht ins Endvermögen.

Der Modernisierungs-Schock ist davon unabhängig — er bildet außerplanmäßige
Großmaßnahmen (etwa eine Komplettsanierung beim Bestandskauf) zu einem vom
Anwender definierten Zeitpunkt ab. Die Reihenfolge der Deckung ist: zuerst aus
der bis dahin angesparten Rücklage, zweitens aus dem Käufer-Depot (mit
anteiliger Realisierung der latenten Abgeltungsteuer auf die zwischenzeitlich
aufgelaufenen Gewinne nach § 32d Einkommensteuergesetz in Verbindung mit § 19
Investmentsteuergesetz, sodass nach Steuer netto der benötigte Betrag
verfügbar ist), drittens als Cashflow-Belastung. Der nicht aus Rücklage und
Käufer-Depot gedeckte Restbetrag wird über die verbleibenden Jahre bis zum
Horizont mit dem zum Schock-Zeitpunkt gültigen Sollzins aufgezinst (nach
Zinsbindungsende mit dem Anschlusszins) und am Horizont vom Käufer-Endvermögen
abgezogen — modelliert als zinsbelastete Nachfinanzierung. Fällt das Schock-
Alter mit dem aktuellen Alter zusammen, wird der Schock im laufenden Bezugsjahr
ausgelöst.


METHODISCHE BESONDERHEIT: STEUERLICHE BEHANDLUNG VON VERÄUSSERUNGSKOSTEN
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Bei der Auflösung des Mieter-Depots am Horizont sowie bei der Phase-1-Auflösung
im verzögerten Kauf werden Depot-Verkaufskosten (Order-Gebühren beziehungsweise
Rücknahmeabschläge) nach § 20 Absatz 4 Satz 1 Einkommensteuergesetz vor der
Steuerberechnung vom Veräußerungserlös abgezogen — sie mindern den steuer-
pflichtigen Veräußerungsgewinn und nicht das Netto nach Steuer.

Analog werden bei der Spekulationssteuer auf Immobilien-Veräußerung innerhalb
der 10-Jahres-Frist die Veräußerungskosten (Maklerprovision, Notar) nach § 23
Absatz 3 Satz 1 Einkommensteuergesetz vom Veräußerungspreis abgezogen, bevor
die Differenz zu den Anschaffungs- und Anschaffungs-Nebenkosten als steuer-
pflichtiger Gewinn ermittelt wird. Die 10-Jahres-Frist wird kalenderjahres-
scharf geprüft; in der Praxis bleibt nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 1
Einkommensteuergesetz der konkrete Tag zwischen Anschaffung und Veräußerung
maßgeblich, weshalb nahe der Schwelle eine tagesgenaue Prüfung erforderlich
ist. Nachträgliche Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten —
insbesondere der Modernisierungs-Schock und die im Modell verzehrten
Sanierungs-Zyklen — werden bei dieser Bemessung nicht als nachträgliche
Anschaffungskosten abgezogen, obwohl § 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuer-
gesetz dies bei anschaffungsnahen Herstellungskosten vorsähe. Bei Fremdnutzung
innerhalb der 10-Jahres-Frist mit umfangreichen Sanierungs-Investitionen
überzeichnet das Modell die Spekulationssteuer daher leicht; der Erläuterungs-
text der Liquidationstabelle führt diesen Hinweis ausdrücklich auf. Der
Schalter zur Spekulationssteuer steuert ausschließlich die Sensitivitäts-
betrachtung "Was wäre, wenn das Objekt am Horizont fremdvermietet veräußert
würde?"; der Standardpfad Eigennutzung ist nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3
Einkommensteuergesetz ohnehin steuerbefreit.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird im Werkzeug nach der Aktiv-Aktiv-Methode
berechnet. Die grundsätzliche Zulässigkeit beider Berechnungsmethoden —
Aktiv-Aktiv und Aktiv-Passiv — ergibt sich aus dem Grundsatzurteil des
Bundesgerichtshofs vom 01. Juli 1997, XI ZR 267/96 (BGHZ 136, 161). Ergänzend
zur Aktiv-Passiv-Methode (Cash-Flow-Methode) unter Heranziehung der Kapital-
marktstatistik der Deutschen Bundesbank für die Wiederanlagerendite in
Hypothekenpfandbriefen: Urteil vom 07. November 2000, XI ZR 27/00 (BGHZ 146,
5) zur Nichtabnahmeentschädigung sowie Urteil vom 30. November 2004, XI ZR
285/03 (BGHZ 161, 196) zur Maßgeblichkeit der Bundesbank-Statistik statt
PEX-Index. Die Restschuld-Prognose am Ende der effektiven Restzinsbindung
berücksichtigt jährliche Sondertilgungen nach BGH-Urteil vom 19. Januar 2016,
XI ZR 388/14 (BGHZ 208, 290) — die Bank muss sich bei der Schadensberechnung
an die maximal zulässige Tilgung binden lassen. Die Bearbeitungspauschale ist
als Festbetrag (300 Euro) modelliert; eine prozentuale Pauschale ist juristisch
angreifbar.

Hinweis zur Bankpraxis: In der heutigen Bankpraxis dominiert überwiegend die
Aktiv-Passiv-Methode; beide Methoden sind nach der ständigen Senatsrecht-
sprechung zulässig. Die im Werkzeug verwendete Aktiv-Aktiv-Methode liefert für
die Modellzwecke (Cashflow-Vergleich Kaufen gegen Mieten) eine sachgerechte
Näherung, kann von der konkreten Bankabrechnung aber in den ersten Jahren der
Zinsbindung um zehntausende Euro abweichen. Die Tabellenspalte "./. Vorfällig-
keit (§ 502 BGB)" weist über einen Tooltip ausdrücklich darauf hin, dass es
sich um einen Modellwert nach Aktiv-Aktiv-Methode mit Tilgungsplan-Mittelwert
handelt — kein Bankforderungsbetrag. Für verbindliche Beträge ist eine
schriftliche Vorfälligkeits-Berechnung bei der Bank anzufordern.


SICHERHEIT UND TRANSPARENZ (LOKALE VERARBEITUNG)
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  Die Anwendung verarbeitet alle Eingaben ausschließlich lokal in
  Ihrem Browser und sendet nichts automatisch nach außen. Diese
  Eigenschaft wird nicht nur zugesichert, sondern technisch erzwungen
  und für Sie nachprüfbar gemacht. Drei sauber getrennte Aussagen
  werden dabei bewusst nicht vermischt:

    a) Umgebung - ist der Rechner gerade online oder offline. Reine
       Kontextinformation; sie sagt für sich genommen NICHTS darüber
       aus, ob Daten fließen (ein Programm kann online sein und
       trotzdem nichts senden). Daher kein Beleg, nur Hintergrund.

    c) Netzwerksperre - eine fest in die Datei eingebaute Content-
       Security-Policy mit "connect-src 'none'". Sie unterbindet jede
       automatische Verbindung (fetch, XHR, WebSocket, EventSource,
       sendBeacon) - vom Browser erzwungen, nicht nur versprochen.
       Hinweis: Diese Policy ist eine NETZWERKSPERRE, kein XSS-Schutz;
       das ist bei einer rein lokalen Vertrauensanwendung der bewusst
       gewählte Zuschnitt.

    d) Nachweis - eine Live-Messung der tatsächlich geladenen
       Ressourcen (Resource-Timing). Sie misst, statt zu behaupten,
       und weist 0 externe Ressourcen aus, weil Schriften, Logos und
       Diagramme vollständig in die Datei eingebettet sind.

  Sichtbar wird das an zwei Stellen mit demselben Prüf-Panel:

    - Im Kopf der Anwendung zeigt ein anklickbarer Status das Schloss
      "Lokal - keine automatische Übertragung". Grün erscheint NUR,
      wenn die Sperre (connect-src 'none') tatsächlich gemessen wird;
      fehlt sie, schlägt der Status auf eine bernsteinfarbene Warnung
      um. So ist Grün nie eine leere Behauptung.

    - Im Tab "Administration" öffnet der Block "Sicherheit" dasselbe
      Panel. Es zeigt den Umgebungsstatus, die Content-Security-Policy
      im Klartext und die Liste der tatsächlich geladenen Ressourcen.

  Bewusste Wortwahl: "keine AUTOMATISCHE Datenübertragung". Das von
  Ihnen angeklickte Öffnen der Impressum-/Datenschutz-Links bleibt
  selbstverständlich möglich - eine von Ihnen ausgelöste Navigation
  ist keine automatische Verbindung. Auch das Speichern als HTML und
  der JSON-Im-/Export funktionieren unverändert; dabei wird nichts
  über das Netz gesendet, sondern nur eine lokale Datei geschrieben
  bzw. gelesen.

  Eine eigene Selbsttest-Kategorie (Tab Administration -> Selbsttest)
  prüft die Sperre bei jedem Lauf: CSP gesetzt, connect-src 'none'
  aktiv, default-src 'none' aktiv, 0 externe Ressourcen.


KONTAKT UND RÜCKMELDUNG
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Bezugsquelle und Aktualisierungen: www.privatbilanz.de

Kontakt für Rückfragen und Rückmeldungen: info@privatbilanz.de

Rückmeldungen, Anregungen und Hinweise auf Berechnungsfehler oder veraltete
Rechtsstände sind willkommen.


FREIWILLIGE UNTERSTÜTZUNG
--------------------------------------------------------------------------------

Das Werkzeug wird kostenfrei und ohne Registrierung bereitgestellt. Die
Nutzung steht in vollem Funktionsumfang offen, ohne dass eine Zuwendung
geleistet werden müsste oder erwartet wird. Wer die Weiterentwicklung
gleichwohl unterstützen möchte, kann eine freiwillige Zuwendung leisten —
über PayPal (als Spende gekennzeichnet) oder per SEPA-Banküberweisung. Die
Einzelheiten finden sich auf www.privatbilanz.de an einer von Download und
Produktinformation räumlich getrennten Stelle; die Bankverbindung wird
zusätzlich auf kurze E-Mail-Anfrage an info@privatbilanz.de mitgeteilt. Als
Verwendungszweck wird einheitlich "Unterstützung Finanzstruktur Wohnweiche"
angegeben.

Die Zuwendung hat — unabhängig vom gewählten Weg — folgende Eigenschaften:

  - Sie ist ausdrücklich freiwillig und in der Höhe frei wählbar.

  - Sie ist keine Voraussetzung für den Erwerb, die Nutzung, den Funktions-
    umfang oder etwaige künftige Aktualisierungen des Werkzeugs.

  - Sie ist nicht mit einer Gegenleistung des Entwicklers verbunden.
    Insbesondere erwächst daraus kein Anspruch auf Support, Pflege,
    Aktualisierung, persönliche Beratung oder individuelle Betreuung.

  - Sie ist rechtlich eine Schenkung im Sinne des § 516 Bürgerliches
    Gesetzbuch. Daraus folgt, dass kein Verbrauchsgütervertrag über digitale
    Inhalte im Sinne des § 327 Bürgerliches Gesetzbuch und kein Fernabsatz-
    vertrag im Sinne des § 312c Bürgerliches Gesetzbuch zustande kommt; ein
    Widerrufsrecht besteht aus diesem Grund nicht.

  - Eine Rechnung wird nicht ausgestellt, da es sich nicht um einen
    Leistungsaustausch handelt; die Zuwendung unterliegt mangels Leistungs-
    austauschs nicht der Umsatzsteuer (§ 1 Absatz 1 Nummer 1 Umsatzsteuer-
    gesetz).

Im Druckreport (Experten-Modus) erscheint am Ende des Berichts ein dezenter
Hinweis auf diese Möglichkeit; im Panel "Impressum & Hinweise" sind die
rechtlichen und datenschutzbezogenen Einzelheiten ausführlich hinterlegt.


NUTZUNGSBEDINGUNGEN (FREEWARE-LIZENZ)
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Das Werkzeug wird unentgeltlich als Freeware zur persönlichen Nutzung
bereitgestellt. Mit dem Herunterladen und der Nutzung werden die folgenden
Bedingungen anerkannt.

Erlaubt ist:

  - die kostenlose Nutzung für private, persönliche Finanzplanungszwecke,

  - die Erstellung von Sicherungskopien (§ 69d Absatz 2 Urheberrechtsgesetz),

  - die Nutzung der erstellten Auswertungen und Berichte für eigene Zwecke.

Nicht erlaubt ist ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung:

  - die Weiterverbreitung, Veröffentlichung oder öffentliche Zugänglich-
    machung des Werkzeugs,

  - der gewerbliche Einsatz, insbesondere die Nutzung zur Erbringung
    entgeltlicher Beratungsleistungen gegenüber Dritten,

  - die Bearbeitung, Dekompilierung oder das Reverse Engineering, soweit nicht
    nach § 69d Absatz 1 und Absatz 3 sowie § 69e Urheberrechtsgesetz zwingend
    gestattet,

  - die Entfernung oder Veränderung von Urheberrechtsvermerken, Haftungs-
    hinweisen und Impressum.

Offizielle Bezugsquelle ist www.privatbilanz.de; dort ist jeweils die aktuelle
Version kostenfrei abrufbar. Der Bezug ist ohne Registrierung, ohne Zahlung
und ohne vorherige Zuwendung möglich.


RECHTLICHE HINWEISE
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Keine Steuerberatung — Keine Rechtsberatung — Keine Anlage-, Versicherungs-
oder Finanzierungsberatung.

Finanzstruktur Wohnweiche ist ein modellhaftes Rechen- und Darstellungs-
werkzeug zur persönlichen Finanzplanung. Der Entwickler ist weder Steuer-
berater noch Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwalt, Anlage-, Versicherungs- oder
Finanzierungsberater und ist insbesondere nicht zur geschäftsmäßigen Hilfe-
leistung in Steuersachen im Sinne des § 3 Steuerberatungsgesetz befugt. Durch
die Nutzung der Software kommt keine Beratungsbeziehung zustande. Berech-
nungen, Befunde und Hinweise sind rein modellhaft und stellen keine Empfehlung
im rechtlichen, steuerlichen, anlage-, versicherungs- oder finanzierungs-
bezogenen Sinne dar. Insbesondere die Steuerschätzungen (latente Abgeltung-
steuer, Spekulationssteuer, Solidaritätszuschlag, Sonderausgabenabzug) sind
Näherungen.

Verbindliche Auskünfte zu Steuerrecht, Wohneigentumsförderung, Finanzierungs-
fragen und der Beurteilung individueller Sachverhalte erteilen allein die
zuständigen Berufsträger. Vor jeder Umsetzung steuerlicher, rechtlicher,
anlage-, versicherungs- oder finanzierungsbezogener Entscheidungen ist eine
individuelle Prüfung durch eine zugelassene Berufsperson erforderlich.
Zuständig sind unter anderem Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, Rechts-
anwälte, Anlageberater im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes, Vermittler nach
§ 34d Gewerbeordnung sowie Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Gewerbe-
ordnung.

Keine Gewähr, kein Support. Die Haftung ist im gesetzlich zulässigen Umfang
ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
sowie Schäden an Leben, Körper und Gesundheit; § 521 Bürgerliches Gesetzbuch
bleibt unberührt.

Das Werkzeug verarbeitet ausschließlich lokal im Browser. Es überträgt keine
Daten an externe Server. Die Persistenz der Eingaben erfolgt allein über den
vom Anwender selbst veranlassten Export in eine JSON-Datei oder das Speichern
als HTML-Datei. Soweit eine freiwillige Zuwendung geleistet wird, werden bei
einer Zahlung über PayPal die Zahlungsdaten durch PayPal (Europe) S.à r.l. et
Cie, S.C.A., Luxemburg, unter deren eigenen Nutzungs- und Datenschutz-
bedingungen verarbeitet; bei einer Zuwendung per SEPA-Überweisung werden die
im Zahlungsverkehr üblichen Angaben über die jeweilige Bankverbindung
verarbeitet.

Stand der Berechnungslogik:
Die abgebildeten Rechengrößen — insbesondere die Grunderwerbsteuersätze der
Bundesländer, die Selbstnutzungsregelung nach § 23 Einkommensteuergesetz, das
Sonderkündigungsrecht nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch, die Berechnung der
Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Bürgerliches Gesetzbuch, die Abgeltung-
steuer einschließlich Solidaritätszuschlag, die Teilfreistellung nach § 20
Investmentsteuergesetz sowie die Kappungsgrenze nach § 558 Bürgerliches
Gesetzbuch — haben den Rechtsstand Mai 2026. Die Selbstnutzungs-Steuerbefreiung
folgt der Drei-Kalenderjahre-Regel nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom
27. Juni 2017, IX R 37/16 (das Vor- und das Veräußerungsjahr müssen nicht voll
ausgefüllt sein, nur das mittlere Jahr durchgehend selbstgenutzt), präzisiert
durch das Urteil vom 03. September 2019, IX R 10/19 (eine kurzzeitige Ver-
mietung im Veräußerungsjahr ist bei durchgehender vorheriger Selbstnutzung
unschädlich; maßgeblich ist der lückenlose Selbstnutzungszeitraum, nicht ein
Bagatellumfang der Fremdnutzung). Die Grundsteuerreform 2025 nach § 244
Bewertungsgesetz ist berücksichtigt; landesrechtlich abweichende Modelle sind
über die Eingabe des konkreten Grundsteuerbetrags abbildbar. Geänderte
Rechengrößen lassen sich im Administrationsbereich nachvollziehen. Spätere
Änderungen sind nicht automatisch enthalten.

© 2026 Andreas Ebert. Freeware zur persönlichen Nutzung. Bezug:
www.privatbilanz.de

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