FINANZSTRUKTUR IMMOBILIENBEWERTUNG
Version 2026.37.21 · Stand: 16. Oktober 2026
www.privatbilanz.de/werkstatt/


WAS IST DAS HIER?
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FINANZSTRUKTUR Immobilienbewertung ist ein Single-File-HTML-Programm
zur Ermittlung des VERKEHRSWERTS (Marktwerts) eines Immobilienbestands
nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Je Objekt
stehen das Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswert- und Bodenwertverfahren
zur Verfuegung.

Jedes Objekt wird einzeln erfasst und bewertet; das Tool aggregiert
auf Portfolio-Ebene und ist mehrmandantenfaehig (Mandant/Firma als
Ebene ueber den Objekten). Steuerliche Werte (Bedarfswert,
Grundsteuerwert) sind bewusst NICHT Gegenstand dieses Programms -- sie
werden in einer eigenen Anwendung gefuehrt.

Die Anwendung laeuft vollstaendig lokal im Browser. Es findet keine
Erhebung und keine Uebertragung von Eingabe- oder Berechnungsdaten an
Server des Entwicklers oder Dritter statt. Eine Internetverbindung ist
nicht erforderlich (Schriften und Logo sind Base64-eingebettet).

Diese Eigenschaft ist im Tool nachpruefbar: Der Status-Knopf oben im
Header ("Lokal - keine autom. Uebertragung") und der Block
"Sicherheitspruefung" in der Administration zeigen die erzwungene
Netzwerksperre (Content-Security-Policy mit connect-src 'none') im
Klartext und listen die tatsaechlich geladenen Ressourcen auf -- Nachweis
statt Behauptung. Die Sperre wird vom Browser erzwungen; das Anklicken
der Impressum-/Datenschutz-Links bleibt erlaubt (Navigation ist keine
Verbindung), daher "keine AUTOMATISCHE Uebertragung".


CHARAKTER DIESER ANWENDUNG (WICHTIG)
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Diese Software ist Teil der WERKSTATT auf privatbilanz.de -- einem
bewusst vom Hauptprojekt getrennten Bereich. Sie ist eine MACHBARKEITS-
STUDIE FUER DIE EIGENVERWENDUNG des Lizenzgebers. Sie ist nicht fuer den
ungeprueften Einsatz in externer Beratung oder in berufsstaendischen
Gutachten vorgesehen.

Die Berechnungen folgen der Methodik der ImmoWertV 2021. NORMGENAU
UMGESETZT und durch Referenzbeispiele abgesichert sind die Verfahrens-
logik und die finanzmathematischen Faktoren (Vervielfaeltiger/Barwert-
faktor, Abzinsung, lineare Alterswertminderung nach § 38, Marktanpassung
nach § 39). Besondere objektspezifische Merkmale (boGM, § 8 Abs. 3)
werden in allen Verfahren beruecksichtigt.

MODELLANSAETZE / ORIENTIERUNGSWERTE sind dagegen die hinterlegten
Tabellenwerte -- insbesondere die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer,
die Normalherstellungskosten (NHK 2010) und die Bewirtschaftungskosten.
Diese sind im Tool als "zu pruefen" gekennzeichnet und editierbar. Die
maßgeblichen Groessen (Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz, Sachwert-/
Regionalfaktor, Baupreisindex, NHK) sind beim oertlichen Gutachteraus-
schuss zu erheben und vom Anwender einzutragen. Kleine Info-Symbole (i)
an den Feldern erklaeren Bedeutung und uebliche Groessenordnungen. Eine
eigene fachliche Plausibilisierung ist in jedem Fall erforderlich.

Die vollstaendigen Lizenzbedingungen finden Sie in der begleitenden
Datei "Lizenzbedingungen_Werkstatt.txt" und unter
www.privatbilanz.de/werkstatt/lizenz.html.


WESENTLICHE NEUERUNGEN IN VERSION 2026.37.21
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  - Datei laden (HTML oder JSON): Auch eine begonnene, noch nicht
    abgeschlossene Eingabe in einem Feld (getippt, Feld noch nicht
    verlassen) gilt jetzt als Aenderung. Eine waehrenddessen fertig
    eingelesene Datei wird verworfen (Hinweis "Import verworfen");
    Feld, Cursor und Eingabe bleiben erhalten. Bisher ging die Eingabe
    in diesem Fall verloren.


WESENTLICHE NEUERUNGEN IN VERSION 2026.37.20
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  - Datei laden (HTML oder JSON): Wird waehrend des Einlesens einer
    Datei eine andere Datei geladen, der Bestand geaendert,
    zurueckgesetzt, ein Snapshot oder der Musterfall geladen, wird die
    zuerst gewaehlte Datei nicht mehr uebernommen (Hinweis "Import
    verworfen"). Bisher konnte sie den neueren Stand nachtraeglich
    ueberschreiben. Die Datei kann bei Bedarf erneut geladen werden.


WESENTLICHE NEUERUNGEN IN VERSION 2026.37.19
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  - Interne Bereinigung der Darstellung: wiederkehrende Formatangaben
    der Bildschirmoberflaeche als gemeinsame Stilklassen. Aussehen,
    Berichte, Druck und Word-Ausgabe sind unveraendert.


WESENTLICHE NEUERUNGEN IN VERSION 2026.37.18
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  - Interne Bereinigung: nicht mehr verwendete Programmteile entfernt.
    Berechnung, Ergebnisse, Berichte und Bedienung sind unveraendert.


WESENTLICHE NEUERUNGEN IN VERSION 2026.37.17
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  - Liesmich gestrafft: Hier stehen nur noch die Neuerungen der fuenf
    juengsten Fassungen; alle frueheren stehen unveraendert in der neuen
    Datei "Versionshistorie.txt" im Paket. Systemvoraussetzungen und
    Erste Schritte sind damit schnell zu finden.
  - Programm und Berechnung unveraendert.


FRUEHERE FASSUNGEN
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  Die wesentlichen Neuerungen aller frueheren Fassungen stehen
  unveraendert in der Datei "Versionshistorie.txt" im selben Paket.


SYSTEMVORAUSSETZUNGEN
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  - Moderner Webbrowser (Chrome, Firefox, Edge) ab ca. 2022.
  - Betriebssystem: Windows, macOS, Linux (alle aktuellen Versionen)
  - Fensterbreite ab 768 Pixel (Desktop, Notebook). Smartphones und
    schmalere Fenster werden nicht unterstuetzt -- die Bewertungs- und
    Berichtstabellen brauchen die Breite.
  - iPad und iPhone: Die Programmdatei laesst sich dort nicht direkt
    starten -- kein Bedienfehler. Die Dateien-App zeigt HTML-Dateien nur
    als Vorschau an und fuehrt dabei kein JavaScript aus; Safari oeffnet
    keine lokal gespeicherten HTML-Dateien. Moegliche Wege:
    (1) am Computer (Windows, macOS, Linux) -- die getestete Umgebung;
    (2) Bereitstellung ueber eine https-Webadresse -- dann kann das
        Programm in Safari laufen (Safari gehoert nicht zu den geprueften
        Browsern). Die Daten bleiben auf dem Geraet, denn das Programm baut
        keine Verbindungen auf. Gesichert wird mit "JSON exportieren" und
        "JSON laden" (Administration > Daten speichern & laden), denn eine
        gespeicherte HTML-Datei laesst sich auf dem iPad wiederum nicht
        oeffnen;
    (3) Apps anderer Anbieter mit eingebautem Browser -- koennen
        funktionieren, sind aber weder getestet noch unterstuetzt.
    Die Bedienung per Touchscreen ist nicht geprueft; Hinweise, die beim
    Zeigen mit der Maus erscheinen, sind dort eingeschraenkt.
  - Kein Internet-Zugang erforderlich
  - Keine Installation -- einmal die HTML-Datei oeffnen genuegt
  - Drucker oder PDF-Export fuer die Berichtsausgabe (DIN A4)


ERSTE SCHRITTE
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  1. Datei "Finanzstruktur_Immobilienbewertung_2026_37_21.html" mit einem
     Doppelklick oeffnen (oder: Rechtsklick -> "Oeffnen mit Browser").

  2. Zum Ausprobieren oben "Musterfall laden" nutzen -- zwei fiktive
     Beispiel-Mandanten mit fertig berechneten Objekten werden geladen.

  3. Eigener Bestand: Auf der Startseite oben den Mandanten waehlen oder
     ueber "+ Mandant anlegen" anlegen. Dann ueber die Kachel "Bestand
     bewerten" -> Modul 1 "Projekt & Anlass" ausfuellen.

  4. Objekte erfassen: Modul 2 "Bestandserfassung" -> "+ Neues Objekt".
     In der Detailmaske Objekttyp und Verfahren waehlen, Eingaben
     ausfuellen. Optional je Objekt in Modul 3 "Grundstuecksdaten &
     Datenblatt" Grundbuch-, Rechts- und Bestandsdaten erfassen.

  5. Berechnen: je Objekt "Bewertung berechnen". Der Rechenweg wird
     angezeigt und im Objekt gespeichert.

  6. SPEICHERN: Schaltflaeche "Speichern" oben rechts oder Strg+S. Die
     erzeugte HTML-Datei enthaelt das komplette Tool samt eingegebenen
     Daten in einer einzigen Datei -- keine Daten werden extern
     gespeichert. Zum Wiederoeffnen genuegt ein Doppelklick.

  7. Fuer Archiv oder Uebergabe steht in der Administration zusaetzlich ein
     JSON-Export und -Import zur Verfuegung. Sollte die HTML-Datei zu groß
     werden, ist die JSON-Speicherung die schlanke Alternative.

  8. Auswerten: Tab "Analyse" (Kennzahlen, Diagramme, Sensitivitaet) und
     Tab "Bericht" (Verkehrswertgutachten, druckbar per Strg+P).

  Ausfuehrliche Anleitung: Das Handbuch
  "Finanzstruktur_Immobilienbewertung_Anleitung_2026_37_21.pdf" (31 Kapitel,
  mit Bildschirmfotos und Rechenbeispielen) liegt dem Paket bei.


MENUE-UEBERSICHT
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  Start            Ueberblick, Mandanten-Auswahl, Schnelleinstieg
  Bewertung        Module 1-8: Projekt & Anlass, Bestandserfassung,
                   Grundstuecksdaten & Datenblatt, Bodenwert,
                   Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert,
                   Ergebnis & Plausibilisierung. (Das Verfahren wird je
                   Objekt in der Detailmaske gewaehlt.)
  Analyse          Kennzahlen, Wertverteilung, Baualter, Sensitivitaet
                   (Tornado), Wert je m2, Rendite, Investitionsstau
  Bericht          Verkehrswertgutachten (Gesamtbestand oder Einzel-
                   objekt), druckbar (DIN A4)
  Administration   Mandanten, Speichern/Laden (HTML/JSON), Snapshots,
                   Musterfall, Einstellungen, Sicherheitspruefung, Version,
                   Lizenz


PERSISTENZ-MODELL
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  - HTML-Speichern: Schreibt die aktuellen Daten zurueck in die
    HTML-Datei. Empfohlen fuer den laufenden Arbeitsstand.
  - JSON-Export: Schreibt nur die Daten als JSON-Datei -- geeignet fuer
    Archive, Versionskontrolle oder die Uebergabe an einen anderen
    Tool-Stand. Beim Import greift eine additive Schema-Migration.
  - Auto-Save: Ein automatischer Zwischenspeicher im Browser bietet beim
    naechsten Oeffnen die Wiederherstellung ungesicherter Arbeit an.
  - Snapshots: Eingefrorene Datenstaende mit Zeitstempel und Bezeichnung.


SICHERHEIT UND TRANSPARENZ (LOKALE VERARBEITUNG)
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  Die Anwendung verarbeitet alle Eingaben ausschließlich lokal in
  Ihrem Browser und sendet nichts automatisch nach außen. Diese
  Eigenschaft wird nicht nur zugesichert, sondern technisch erzwungen
  und für Sie nachprüfbar gemacht. Drei sauber getrennte Aussagen
  werden dabei bewusst nicht vermischt:

    a) Umgebung - ist der Rechner gerade online oder offline. Reine
       Kontextinformation; sie sagt für sich genommen NICHTS darüber
       aus, ob Daten fließen (ein Programm kann online sein und
       trotzdem nichts senden). Daher kein Beleg, nur Hintergrund.

    c) Netzwerksperre - eine fest in die Datei eingebaute Content-
       Security-Policy mit "connect-src 'none'". Sie unterbindet jede
       automatische Verbindung (fetch, XHR, WebSocket, EventSource,
       sendBeacon) - vom Browser erzwungen, nicht nur versprochen.
       Hinweis: Diese Policy ist eine NETZWERKSPERRE, kein XSS-Schutz;
       das ist bei einer rein lokalen Vertrauensanwendung der bewusst
       gewählte Zuschnitt.

    d) Nachweis - eine Live-Messung der tatsächlich geladenen
       Ressourcen (Resource-Timing). Sie misst, statt zu behaupten,
       und weist 0 externe Ressourcen aus, weil Schriften, Logos und
       Diagramme vollständig in die Datei eingebettet sind.

  Sichtbar wird das an zwei Stellen mit demselben Prüf-Panel:

    - Im Kopf der Anwendung zeigt ein anklickbarer Status das Schloss
      "Lokal - keine automatische Übertragung". Grün erscheint NUR,
      wenn die Sperre (connect-src 'none') tatsächlich gemessen wird;
      fehlt sie, schlägt der Status auf eine bernsteinfarbene Warnung
      um. So ist Grün nie eine leere Behauptung.

    - Im Tab "Administration" öffnet der Block "Sicherheit" dasselbe
      Panel. Es zeigt den Umgebungsstatus, die Content-Security-Policy
      im Klartext und die Liste der tatsächlich geladenen Ressourcen.

  Bewusste Wortwahl: "keine AUTOMATISCHE Datenübertragung". Das von
  Ihnen angeklickte Öffnen der Impressum-/Datenschutz-Links bleibt
  selbstverständlich möglich - eine von Ihnen ausgelöste Navigation
  ist keine automatische Verbindung. Auch das Speichern als HTML und
  der JSON-Im-/Export funktionieren unverändert; dabei wird nichts
  über das Netz gesendet, sondern nur eine lokale Datei geschrieben
  bzw. gelesen.

  Eine eigene Selbsttest-Kategorie (Tab Administration -> Selbsttest)
  prüft die Sperre bei jedem Lauf: CSP gesetzt, connect-src 'none'
  aktiv, default-src 'none' aktiv, 0 externe Ressourcen.


RECHTLICHE HINWEISE
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  Keine Steuerberatung -- Keine Rechtsberatung -- Keine
  Sachverstaendigenleistung.

  Der Entwickler ist weder Steuerberater noch Wirtschaftspruefer,
  Rechtsanwalt oder oeffentlich bestellter Sachverstaendiger. Die
  Software ist ein neutrales, modellhaftes Rechen-, Dokumentations- und
  Darstellungswerkzeug. Sie ersetzt nicht die fachliche Verantwortung
  des Anwenders fuer die methodischen Entscheidungen, die Eingabe der
  Marktdaten und die Plausibilisierung der Ergebnisse.

  Hinweis zur Eingabe-Konvention: Numerische Eingaben werden im deutschen
  Zahlenformat (Komma als Dezimaltrenner, Punkt als Tausendertrenner)
  erwartet.

  Keine Gewaehr fuer Richtigkeit, Vollstaendigkeit und Aktualitaet. Die
  Nutzung erfolgt ausschliesslich auf eigene Verantwortung und eigenes
  Risiko.

  (c) 2026 Andreas Ebert -- Urheberrechtlich geschuetzt (§ 69a UrhG)


DRITT-KOMPONENTEN UND LIZENZEN
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  Die HTML-Datei ist eine vollstaendig in sich geschlossene Anwendung.
  Sie enthaelt ausschliesslich eigene Programmlogik, das Logo als
  Eigenmarke sowie zwei freie Schriftarten unter SIL Open Font License
  (OFL 1.1): DM Sans und JetBrains Mono. Darueber hinaus keine
  Bibliotheken, kein Charting-Framework, keine externen Web-Fonts, kein
  Telemetrie- oder Analytics-Code. Saemtliche Rechen-, Render-, Wizard-
  und Persistenz-Routinen sind Eigenentwicklung im Sinne von § 69a UrhG.
