FINANZSTRUKTUR IMMOBILIENBEWERTUNG
Version 2026.34.3 · Stand: 20. Juni 2026
www.privatbilanz.de/werkstatt/


WAS IST DAS HIER?
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FINANZSTRUKTUR Immobilienbewertung ist ein Single-File-HTML-Programm
zur Ermittlung des VERKEHRSWERTS (Marktwerts) eines Immobilienbestands
nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Je Objekt
stehen das Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswert- und Bodenwertverfahren
zur Verfuegung.

Jedes Objekt wird einzeln erfasst und bewertet; das Tool aggregiert
auf Portfolio-Ebene und ist mehrmandantenfaehig (Mandant/Firma als
Ebene ueber den Objekten). Steuerliche Werte (Bedarfswert,
Grundsteuerwert) sind bewusst NICHT Gegenstand dieses Programms -- sie
werden in einer eigenen Anwendung gefuehrt.

Die Anwendung laeuft vollstaendig lokal im Browser. Es findet keine
Erhebung und keine Uebertragung von Eingabe- oder Berechnungsdaten an
Server des Entwicklers oder Dritter statt. Eine Internetverbindung ist
nicht erforderlich (Schriften und Logo sind Base64-eingebettet).


CHARAKTER DIESER ANWENDUNG (WICHTIG)
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Diese Software ist Teil der WERKSTATT auf privatbilanz.de -- einem
bewusst vom Hauptprojekt getrennten Bereich. Sie ist eine MACHBARKEITS-
STUDIE FUER DIE EIGENVERWENDUNG des Lizenzgebers. Sie ist nicht fuer den
ungeprueften Einsatz in externer Beratung oder in berufsstaendischen
Gutachten vorgesehen.

Die Berechnungen folgen der Methodik der ImmoWertV 2021. NORMGENAU
UMGESETZT und durch Referenzbeispiele abgesichert sind die Verfahrens-
logik und die finanzmathematischen Faktoren (Vervielfaeltiger/Barwert-
faktor, Abzinsung, lineare Alterswertminderung nach § 38, Marktanpassung
nach § 39). Besondere objektspezifische Merkmale (boGM, § 8 Abs. 3)
werden in allen Verfahren beruecksichtigt.

MODELLANSAETZE / ORIENTIERUNGSWERTE sind dagegen die hinterlegten
Tabellenwerte -- insbesondere die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer,
die Normalherstellungskosten (NHK 2010) und die Bewirtschaftungskosten.
Diese sind im Tool als "zu pruefen" gekennzeichnet und editierbar. Die
maßgeblichen Groessen (Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz, Sachwert-/
Regionalfaktor, Baupreisindex, NHK) sind beim oertlichen Gutachteraus-
schuss zu erheben und vom Anwender einzutragen. Kleine Info-Symbole (i)
an den Feldern erklaeren Bedeutung und uebliche Groessenordnungen. Eine
eigene fachliche Plausibilisierung ist in jedem Fall erforderlich.

Die vollstaendigen Lizenzbedingungen finden Sie in der begleitenden
Datei "Lizenzbedingungen_Werkstatt.txt" und unter
www.privatbilanz.de/werkstatt/lizenz.html.


SYSTEMVORAUSSETZUNGEN
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  - Moderner Webbrowser (Chrome, Firefox, Edge) ab ca. 2022.
  - Betriebssystem: Windows, macOS, Linux (alle aktuellen Versionen)
  - Kein Internet-Zugang erforderlich
  - Keine Installation -- einmal die HTML-Datei oeffnen genuegt
  - Drucker oder PDF-Export fuer die Berichtsausgabe (DIN A4)


ERSTE SCHRITTE
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  1. Datei "Finanzstruktur_Immobilienbewertung_2026_34_3.html" mit einem
     Doppelklick oeffnen (oder: Rechtsklick -> "Oeffnen mit Browser").

  2. Zum Ausprobieren oben "Musterfall laden" nutzen -- zwei fiktive
     Beispiel-Mandanten mit fertig berechneten Objekten werden geladen.

  3. Eigener Bestand: Auf der Startseite oben den Mandanten waehlen oder
     ueber "+ Mandant anlegen" anlegen. Dann ueber die Kachel "Bestand
     bewerten" -> Modul 1 "Projekt & Anlass" ausfuellen.

  4. Objekte erfassen: Modul 2 "Bestandserfassung" -> "+ Neues Objekt".
     In der Detailmaske Objekttyp und Verfahren waehlen, Eingaben
     ausfuellen. Optional je Objekt in Modul 3 "Grundstuecksdaten &
     Datenblatt" Grundbuch-, Rechts- und Bestandsdaten erfassen.

  5. Berechnen: je Objekt "Bewertung berechnen". Der Rechenweg wird
     angezeigt und im Objekt gespeichert.

  6. SPEICHERN: Schaltflaeche "Speichern" oben rechts oder Strg+S. Die
     erzeugte HTML-Datei enthaelt das komplette Tool samt eingegebenen
     Daten in einer einzigen Datei -- keine Daten werden extern
     gespeichert. Zum Wiederoeffnen genuegt ein Doppelklick.

  7. Fuer Archiv oder Uebergabe steht in der Administration zusaetzlich ein
     JSON-Export und -Import zur Verfuegung. Sollte die HTML-Datei zu groß
     werden, ist die JSON-Speicherung die schlanke Alternative.

  8. Auswerten: Tab "Analyse" (Kennzahlen, Diagramme, Sensitivitaet) und
     Tab "Bericht" (Verkehrswertgutachten, druckbar per Strg+P).


MENUE-UEBERSICHT
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  Start            Ueberblick, Mandanten-Auswahl, Schnelleinstieg
  Bewertung        Module 1-8: Projekt & Anlass, Bestandserfassung,
                   Grundstuecksdaten & Datenblatt, Bodenwert,
                   Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert,
                   Ergebnis & Plausibilisierung. (Das Verfahren wird je
                   Objekt in der Detailmaske gewaehlt.)
  Analyse          Kennzahlen, Wertverteilung, Baualter, Sensitivitaet
                   (Tornado), Wert je m2, Rendite, Investitionsstau
  Bericht          Verkehrswertgutachten (Gesamtbestand oder Einzel-
                   objekt), druckbar (DIN A4)
  Administration   Mandanten, Speichern/Laden (HTML/JSON), Snapshots,
                   Musterfall, Einstellungen, Version, Lizenz


PERSISTENZ-MODELL
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  - HTML-Speichern: Schreibt die aktuellen Daten zurueck in die
    HTML-Datei. Empfohlen fuer den laufenden Arbeitsstand.
  - JSON-Export: Schreibt nur die Daten als JSON-Datei -- geeignet fuer
    Archive, Versionskontrolle oder die Uebergabe an einen anderen
    Tool-Stand. Beim Import greift eine additive Schema-Migration.
  - Auto-Save: Ein automatischer Zwischenspeicher im Browser bietet beim
    naechsten Oeffnen die Wiederherstellung ungesicherter Arbeit an.
  - Snapshots: Eingefrorene Datenstaende mit Zeitstempel und Bezeichnung.


RECHTLICHE HINWEISE
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  Keine Steuerberatung -- Keine Rechtsberatung -- Keine
  Sachverstaendigenleistung.

  Der Entwickler ist weder Steuerberater noch Wirtschaftspruefer,
  Rechtsanwalt oder oeffentlich bestellter Sachverstaendiger. Die
  Software ist ein neutrales, modellhaftes Rechen-, Dokumentations- und
  Darstellungswerkzeug. Sie ersetzt nicht die fachliche Verantwortung
  des Anwenders fuer die methodischen Entscheidungen, die Eingabe der
  Marktdaten und die Plausibilisierung der Ergebnisse.

  Hinweis zur Eingabe-Konvention: Numerische Eingaben werden im deutschen
  Zahlenformat (Komma als Dezimaltrenner, Punkt als Tausendertrenner)
  erwartet.

  Keine Gewaehr fuer Richtigkeit, Vollstaendigkeit und Aktualitaet. Die
  Nutzung erfolgt ausschliesslich auf eigene Verantwortung und eigenes
  Risiko.

  (c) 2026 Andreas Ebert -- Urheberrechtlich geschuetzt (§ 69a UrhG)


DRITT-KOMPONENTEN UND LIZENZEN
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  Die HTML-Datei ist eine vollstaendig in sich geschlossene Anwendung.
  Sie enthaelt ausschliesslich eigene Programmlogik, das Logo als
  Eigenmarke sowie zwei freie Schriftarten unter SIL Open Font License
  (OFL 1.1): DM Sans und JetBrains Mono. Darueber hinaus keine
  Bibliotheken, kein Charting-Framework, keine externen Web-Fonts, kein
  Telemetrie- oder Analytics-Code. Saemtliche Rechen-, Render-, Wizard-
  und Persistenz-Routinen sind Eigenentwicklung im Sinne von § 69a UrhG.
